日期：2012-05-09 12:44:32

　　刚需在当下的抉择
　　一、政策的变与不变
　　业内对调控政策在去年年底即出现底部应该是有共识的，事实上经过这近半年的观察，确实也没有出过更加严厉的措施抑制楼市的野蛮发展，反倒是各地自救措施不断上演，各种版本的地方政策借着五花八门的由头，相继问世，只不过有些地方政策触动了限购政策这一底线，有违楼市调控的大方向，最终命折襁褓中。
　　但这并不意味着调控政策会一条道走到底，应该说中央的调控政策明地里摇旗呐喊“决不放松”，背地里也或多或少在政策细节上、在管控局部上“微调预调”。试想没有决策层的默许，各地普通商品房的标准也不可能上调，公积金政策的放宽也当然不在其中，最重要的是对刚需信贷政策的放松也不可能摆上台面大谈特谈。
　　新情况层出不同，老问题新解释让人不知所措，我们要弄清楚的是：限购政策到底有没有改变？
　　我认为限购政策本身就是过渡性的临时政策，是一剂虎狼之药，用一时可以，长期使用不可。另外，我认为限购政策将在修正后长期存在——不一定以限购政策延续为结果，更可能是用其核心思想在金融或财税政策上体现。从某种意义上来说，今年初央行对首套置业的利率优惠即是对限购政策取得效果后、期间误伤刚需的一种修正。这就是说，政策是阶段性的，只要取得阶段性目标之后，政策会在允许的范围内纠偏。显然，当下这项纠偏工作正在进行——国内每次的楼市调控都是一次多方博弈的过程，正是这种博弈让政策有了修正的原始动力。

　　我对市场的近半年的观察发现，现阶段仍处于“软政策”期间——不断利用政策的“核武威慑效应”，加强与市场的沟通，改变市场短期内的预期值，进而加强政策效果。这是一种很聪明的做法，不用出新调控政策加压，以免在效果过头或者外部因素急剧恶化时，出现政策反转的尴尬，给舆论留下朝令夕改的口实。可以预判的是，在现有政策下，如果外部因素发生恶化，取而代之09年楼市大反转式的救市政策的是默许地方放松限购或者放开刚需，而绝不会由中央出面以发文的形式救市。

　　所以我认为限购政策的微调，针对刚需，是必然的，这点去年的预测文章说得很清楚。毕竟限购政策的效果是很明显的，同时，当下的宏观经济条件与出台限购政策之时已经发生明显的反向情况，不对冲，不放松，只怕一旦楼市形成惯性下跌，甚至断崖式下跌，后果不堪设想。总而言之，限购政策一直在小变，今后方向就是积小变为大变，当然这需要逐步过渡到以金融财税政策为主上。
　　二、市场的变与不变
　　近十年来楼市调控让房价出现了实质性下跌的，仅此次，因限购。不过不能一概而论，一二线城市市场变化最大，三四线城市因不限购影响较小；东部沿海城市在经济和政策的双从打下影响最甚，中西部次之；商业地产的表现要优于住宅市场。
　　让我们着重说一说限购城市的情况。
　　今年3、4月份各地出现了所谓的小阳春。一开始我就认为这对限购城市不见得能持续，最终能得益，而对非限购城市倒有好处。做这一判断的理由如下：
　　1、限购不可能在近期全面取消，即使取消也是在下半年18大以后，而且会是渐进的、逐步的。（这一点我很期待，在预测文章中提到过，不知道这一把有没有赌对，如果赌对，那就是完胜。）或者是以一种默许的态度对待地方对该政策的突破或变相突破。深圳的人才入户政策就有点变相突破的味道。
　　2、既然限购在可预见的将来不会全面放松，那么房票就是有限的，限购城市的项目降一波价（包括新开项目低开），消化掉有限房票中的一部分，而房票却不会马上得到补充。同时，降价的边际效应也开始减弱，也就是说，之后开的盘只能用更低的价格才能吸引为数不多的房票入市。所以限购城市在3、4月之后我认为成交量会减少。

　　3、房地产行业是一个做预期的行业，就如2010年全国疯狂诞生地王一样，因为开发商预期楼价还要涨。同样，当老百姓觉得后市房价还会涨，当下的价格当然也能接受。指标性城市，如一线城市，楼市成交开始放量，直接触动非限购城市购房者对楼价反弹的神经（媒体上多以大城市楼市作为报道依据）。而这些城市不存在房票的限制，能带动楼市消费的羊群效应，比限购城市更容易起来。
　　所以，我认为，限购城市红火的3、4月不见得是好事情，而是一种竞争型的房票消耗战，量起得越猛，后市需要越长的时间积蓄量能，而价格的边际效应减弱，会让限购城市陷入波段性筑底--减价--放量--再筑底的循环，而且间隔时间越拉越长。我估计在今年下半年再放一波量出来后，限购不放松进而补充房票，中国楼市系统性风险必将爆发。我相信届时也唯有放松限购才是解决之道。
　　三、刚需的抉择
　　限购城市有购房实力的刚需，今年下半年放量的这一波中，我认为相对安全些。如果当下有些项目已经将价格降到底或者低于成本价，为什么不选择呢？
　　很多朋友在3、4月这一波的放量中咨询我要不要出手，实事求是地说，这要看具体项目，也要根据自身的实力而定。从大的方向上判断，刚需在下半年下手可能更接近成功。如果是投资者，当下就可以选择，因为投资是有风险的，风险和利润成正比。而刚需最好顺势而为，大的形式明朗了再出手，就可以减少很多风险。
　　我始终觉得，这次指标性的城市起来要比非指标性城市慢，因为这也是调控的目标之一。限购城市的朋友，不需要着急，有限购档着，尽管利用这接下去的几个月，好好的，慢慢的，挑房子。