日期：2012-02-23 13:45:22

　　上海楼市政策微调的内涵
　　我在上一篇博文中认为芜湖不会是最后一个试图突破楼市调控枷锁的城市，果不其然，这次，又是上海！
　　应该说去年北京开了一个恶例——提升普通房和非普通房标准，作为首善之地，全国政治的风向标城市，北京的做法对全国都起到带动和示范作用，所以今年上海和武汉有样学样，跟着提升了各自城市普通房和非普通房的界定标准。这一举措在我看来是政策允许的规定动作，相比芜湖赤裸且高调的做法要隐晦许多。
　　从技术层面来说，提高普通房和非普通房标准能从房地产三级市场，即从二手房市场的低端房市场入手，从侧面，从外围，解当前楼市成交量低迷之围。此举有如下好处：

　　1、不从正面抵触调控政策，以满足刚需作为幌子，行调控放松之实；
　　2、该措施效果是渐进的，持续的，不会马上对当前的楼市调控起到逆转作用，这样就不会有政治上的压力。同时最关键的是该措施能起到托底的作用，这就是我一直说的中国除了政策底，和市场底之外，还有一个叫做政策意愿底——中国很大，一个政策不能一刀切，要考虑各地的实际情况，所以地方会视情况而用政策对冲式微调。
　　3、对于地方政府而言，放大楼市的量能非常关键，不仅涉及到其中的税费收入，更是市场筑底回升的标志。地方政府不怕房价跌，怕形成房价下跌的长期预期，因为开发商买土地也是买涨不买跌。只要量能释放出来了，开发商就会认为市场见底了，就会乖乖的掏钱买地，地方政府财政这一燃眉之急不就解了吗？所以该措施的真正用意是在土地市场。听罗得听音。
　　4、这是一个打底政策，如果不奏效，后续还可以跟，关键是向市场传递出一个信号，带有明显的与市场交流的意图。谁也不能保证积压了近一年的刚需在这样的信号下会不会做出楼市见底的判断。羊群效应应该说是市场普遍存在的一种共识。
　　本以为事情会告一段落，上海应该会静观政策效果，再考虑后续动作。没想到后续动作竟然如此之快，来了一个莫须有的政策后门，堪称政策上的“潜伏门”。真让人惊叹手法之高超啊！这需要让人细细品味，方能知道其中的运作艺术——政策说你有，你就有，没有，也有。甩开这门艺术学问不谈，细细探究政策目的，连贯的看，还是为了激活成交量。不过这次比上次更直接，更猛烈，更上一个层次,因为：

　　1、这是针对一、二手房的政策，不再是间接的，而是直接的。
　　2、上海是全国的上海，上海最富有的人不是上海人，而是外地人，激活这块市场目的针对高端房，而高端房的目标群体可以越过限贷这个高门槛，限制性政策的干扰相对小很多，则该政策的效果会立竿见影。
　　3、该类群体数量庞大，在媒体上公布的数据是67万人将受该政策影响而具备入市条件。这是一个令人胆寒的数字！
　　连贯看来上海的动作，是低端市场和中高端市场一并激活，一二手房市场联动加强，或者更准确地说是先用政策制造激活的条件，传递出一个暧昧的信号，营造大环境，至少我相信很多人已经不认为上海楼市还有多大的跌幅了。不过，据我看来，相反，随着保障房的大量入市，和限购令的存在，在加权统计方式下，上海楼市必然出现数据上的下跌，这正是上海目前想要的结果——数据很难看，调控有效果了，我们撑不住了，应该适当有一点空间给我们——用数据制造当前政策的合理性，我相信不久的将来上海就会公布一系列楼市数据，显示调控效果。

　　不过我并不认为楼市从此就V型反弹，抱着这样的预期未免太乐观了。我认为此次调控是长期调控，底部会被拉长，否则没有足够的时间进行产业结构的调整、进行楼市内部的制度建设、用工资的上涨稀释房价。中国的住宅市场从此要去过分的投资化倾向。