日期：2011-12-15　13:52:16

　　对楼市下一补政策的猜想
　　最近有两个报道引起了我的注意，一是中国银行业推迟新监管标准的实施，二是部分城市的部分银行放松首套房的贷款利率。
　　对于第一条，我认为国内银行业的部分标准过严，超出巴塞尔3的要求，而且来年保增长是首位政治要求，银行过严的监管要求显然不合时宜，这个决定是对当前政治工作的回应，看样子银行业要挣脱枷锁了，货币政策的放松已经板上钉钉。

　　对于第二条，这一点我感觉有点快了，当时建议刚需朋友不要按揭购房，因为按揭利率上浮已经是历史最高，今后会下调，这点已经实现，今后还会持续，我坚信这一点。
　　我一直认为，如果货币政策开始放松，那么楼市的调控就将保持力度，但在时间跨度上会增长。大的货币环境相对放松会让楼市下跌的幅度减少，我相信这也是决策层希望看到的一种状态：要等保障房，要调结构，要在适当的时候激发楼市为经济的发展提供动力。
　　基于以上信息和对楼市的思考，我个人认为，明年楼市将可能更倾向于用财税政策做切换操作，从目前过于行政化的手段逐渐过渡到以金融政策和财税政策结合的方式——在限购大方向不变的前提下，对首套刚需网开一面。压楼市是有目的的：
　　1、在经济上要调结构，当前实业空心化严重，等实业都转做房地产行业了，还做什么实业，还调什么经济结构。

　　2、在政治上，要安抚民情，不跌政策威信何在，给民众的承诺何在，通过房价造成的平复差距怎么收窄？
　　3、在社会上，尽量缩小夹心层的数量，保证因房价高企而被激发的不满情绪能最小化。这点我多次论及，不再赘述。
　　所以我觉得，当楼市的下滑结合国外经济的探底或者恶化，结合国内对民众购房意愿的迫切性，政策对刚需人群的购房需求的引导就会被提上议事日程，甚至我 怀疑，政策早就储备好了，只是等待时机出台。怎么做？
　　可能性一：
　　在坚持限购政策的前提下，部分城市可能对刚需首套住房基于税收和贷款利率上的优惠。面积要在90平以下，甚至更低面积。
　　可能性二：
　　对现有的限购政策进行结构上的调整，如年限，套数，或者纳税的时间。
　　可能性三：
　　限购政策在限售政策的配合下，到期结束。但是我任然坚持房产税无法在没有限售政策的配合下单独衔接限购政策。房产税是保有环节的税种，而限售则是对交易环节征税，对不合理的住房需求进行抑制，住宅市场必须而且肯定要去投资化，我强调多遍，不想多说了。
　　总而言之，开发商最困难的日子已经过去了，接下去，还会不会降价？会！但时间已经不多了，幅度已经不大了。房价压到这种程度其实是在为刚需人群找一个合适的介入点，降低民众对住房问题的不满情绪。目前严厉的政策按照我的理解和对现实的了解，对刚需人群伤害是对大的，不过这种伤害是必要的，也是暂时的，为的就是今后房价能回落，然后利用政策引导刚需消费。政策在保驾护航。

日期：2011-12-24 15:04:42

　　对国土部打击囤地行为的理解
　　这是一个老生常谈的问题，关键在于地方政府的执行上。浏览全文亮点不少，尤其是对开工和竣工的规定、开发时长的约束，我理解为是对以往政策的补充和升级。不过我并觉得这是一个容易解决的问题，因为这么多年的实践，全国范围内因囤地的原因被收回的土地极为鲜见，不是没有，相反问题很严重，只是期间的利益纠葛和多方复杂博弈已经超出了经济和政策的范畴，很大程度上与国内当前的体制有密切的关系。换而言之，现行体制不变，既有利益分配不变，政策效果很难彰显。

　　当然这不是我思考的重点。我们可以认为是原来的政策执行效果不佳，才会用打补丁的形式升级政策。如此理解，我相信更深层次的政策逻辑就隐藏在这个升级政策行为的背后——政策的升级是为了达到一定的目的，是什么目的呢？我个人揣测，是想通过打击囤地行为的方式，加大房地产市场的有效供应，迫使开发商的资金压力紧上加紧，让已经很微妙的平衡更倾向于有利于楼市进入降价通道的方向发展。不过细想之下，大方向是压楼市，可是在时间节点上，政策目前还是处于征求意见阶段，待到真正实施至少要几个月以后。所以，真正的目的，我认为是为限购政策的退出做铺垫——通过加大市场的供应量，对冲限购政策的退出。如果这个逻辑是成立的，那么我认为后年，也就是在2013年，限购必然放松，甚至完全退出。结合以往决策部门相关领导的表态，我认为，最快明年底，限购很可能会退出，至少是部分放松或者变相松动。

　　中国的政策向来喜欢玩对冲，货币政策的相对放松必然导致楼市调控效果的削弱，所以这个时候出这个以量抑价的对冲政策，以调节楼市应该是一种比较明智的举措。我的一些文章中就提到过楼市调控效果有限、房价难以制止上涨的根本原因之一就是囤地和囤房现象。现在在囤地环节进行了政策的完善，而囤房则可能通过房产税的形式对持有环节课税，如此一来，基本上政策已经完成了战略合围（保障房是另一重点），接下去，楼市就要真正意义上的分化和结构重置。

　　以上内容就是我一直在思考的、决策层对楼市结构的引导的政策意愿。我一直相信决策层在2010年以后要的就是一个多层次的、政府兜底的、高端放开的楼市发展格局。既不能一竹竿掀翻一船人，不分青红皂白的全面打压楼市，也不能放任中国房地产行业野蛮生长，最终步日本楼市泡沫破灭导致经济衰退的后尘，而是要网开一面，注意风险的控制和释放（通货膨胀和老百姓收入的提高），同时房地产行业对地方税收的支撑作用还不能放弃，所以高端一块和商业必须放开。

　　限购，再持续一年可以将中国经济和人口结构对经济的影响，在时间长度上进行重新的配置，因为计划生育政策的存在，中国住房市场的需求很有可能再2015年左右出现一个断崖式的下跌，如果要让中国楼市健康长期发展，将现有的购买力进行积蓄，待日后缓慢释放以调节楼市度过需求断崖带具有战略意义。决策层的考虑，我认为基本上就是这些。我非常赞同这次调控，如果能利用这次金融危机的机会加大体制改革力度，让国内经济再次获得体制改革的红利，以替代人口红利的结束非常有必要，尤其是打破区域间的经济交流壁垒，降低国内贸易的隐形成本，以激发庞大的内需市场非常非常重要。

　　越是往下思考，我越觉得楼市今后的发展必然是白银十年。这不是说楼市已经没有利可图，只是我们都要做好低于以往盈利的心理准备。