日期：2012-10-22 09:29:45

　　购房陷阱十八：广告宣传——千万擦亮您的眼睛
　　当今时代是一个信息时代，任何产品只要商家乐意，就能以五花八门的信息的形式传递到消费端，商家竞争的已经不完全是产品质量的优劣，在某种程度上来说，商家竞争的制高点在于是否对目标消费人群大脑的争夺——用商家有意传递出来的信息塑造良好的产品印象。不可否认，当下是一个“酒香也怕巷子深”的时代，产品再好，如果宣传不到位，也只能是事倍功半。于是乎，相当一部分的商家挖空了心思，削减了脑袋往营销上钻，可在激烈的市场竞争和急功近利的心态中，他们开始不专注于产品品质，短视于当前的销量和利润，不求长期的品牌塑造，所以我国民营企业的平均寿命只有短短的不到两年时间——企业寿命尚且如此之短，谈何品牌建设？多半企业就是捞一票就走的货色。

　　套用一句“俗话”，这就是中国国情。这些短命的企业有些是因为经营不善，竞争力不足而被市场优胜劣汰了，可其间不少企业从一开始就没有基业长青、走品牌建设的打算，多半是想建一个皮包公司，再包装一个产品，然后通过高密度和完全失真的广告轰炸迅速吸引眼球，最后“剪羊毛”走人，留下一地鸡毛和大呼上当的消费者。
　　同样的手段，只是不同的产品，有些房地产项目就没能逃出这个窠臼。要说清楚这个问题，还必须得从我国的房地产企业资质说起。我国房地产开发企业资质一共分四等，最低等级的公司被称为项目公司。这些公司只要具备一定的专业人员配置和注册资金，即可成立。同样，项目一开发完毕，税务上汇算清缴一结束，债务一清偿，即可注销。注销之后就不用再管品牌的维护、合同的纠纷，以及宣传的真实性了。这是一个开发商普遍运用的金蝉脱壳之计，尤其是在我国房地产市场化开发处于起步阶段的1998年以后的7、8年时间内，这类无品牌的项目公司充斥着市场，只要开发商能拿得到项目，几乎都会选择成立这类最低等级的项目公司，只等项目一开发完毕，就立马注销公司，绝不含糊——这里还有另一个重要的因素，多半房地产企业在诚信经营和依法纳税上都存在瑕疵，尤其是后者。在税务上作为查账征收类的房地产企业，做低纳税基数，虚开工程发票的事情屡见不鲜，免得夜长梦多，当然是早早注销为好，否则哪日东窗事发，可就后患无穷了——这也从侧面看出为什么我国民企的平均寿命如此之短。

　　既然是一个连法律都可以忽视、可以违背的企业，那么为了利益他们还有什么事情做不出来呢？相对而言房地产楼盘的虚假宣传那简直就是小菜一碟，与以上情况相比，就是小巫见大巫。我国的期房预售制度初衷是美好的，可就是这个期房预售制度给楼盘的虚假宣传提供了条件。不良开发商只要抓准了期房销售和现房交付之间的时间差，就可以大玩虚假宣传，美化楼盘，承诺满天飞，等到现房交付时，开发商已经将项目移交给前期物业公司，自己则逃之夭夭，不见踪影。

　　所以，购房人在开发商的广告宣传攻势之下，一定要沉得住气，明辨是非，不要信以为真。笔者认为，但凡是房地产宣传广告，没有不经过美化和夸大的。市场上很多楼盘的销售是开发商聘请专业销售代理公司做的。销售代理公司迫于开发商给的销售指标压力，而且又不对楼盘的广告宣传负责，于是，他们就很容易带有虚假宣传的原始冲动。
　　不过，现在是法制社会，除了极个别死猪不怕开水烫、将诈骗进行到底的开发商外，绝大部分开发商还是能在现行法律框架之内进行宣传的，但这并不表示他们没有进行虚假宣传，只是突破的程度不一样而已。有些开发商就是擦着法律法规的边缘进行宣传，或者踩着法律的空白点做事，以下由笔者一一指出。
　　1、宣传资料上的户型图不带尺寸。户型设计是一件非常复杂的工作，不仅要考虑使用的舒适性与科学性，还要考虑经济性与安全性。不仅需要考虑纵向的合理性与美观度，还要考虑横向的关联性与各项规范要求（比如消防上的要求）。所以，一个完美的户型可以毫不夸张地说，是用钱砌出来的。只要不惜血本，不考虑规划技术指标的损失，当然可以打造出完美的户型来。可是这对于唯利是图的开发商来说，是不可能做到的。于是，开发商宁愿在广告宣传上做文章，也不会在户型设计上投入过多的成本。这就有了在宣传资料上不带尺寸的户型图。这种户型图要么就是缩小家具，给人以大空间的错觉；要么就是增加面宽，减少进深，优化户型结构；要么就以精装修平面图示人，将户型的缺点通过装修美化或覆盖。

　　户型上的尺寸对于购房人判断户型的合理性有着至关重要的作用，如果开发商将尺寸清除掉，无疑会给开发商留下太多制造错觉的空间。即使今后购房人在交房后提出实际与户型有出入的质疑，那也是徒劳的，因为户型图上不带尺寸，无法作为确切证据使用。购房人千万不要忽视了这小小的户型尺寸，其实这招是开发商最阴险、成本最低的一招，笔者从业多年所见和听闻中，对这类纠纷中最终开发商获胜的案例，不胜枚举，多不胜数。

　　2、将公共部分划入私人范围。一般而言在南方地区，气候比较潮湿，一层基本上会被设计成架空层，作为公共空间或者车库使用。但有些开发商出于商业目的的考虑，在规划设计上并不会考虑居住的舒适性，在明知一层比较潮湿的情况下，还是将户型作接地设计。此外，在安全和防噪方面，一层的房屋是购房人最难以接受的，显然这会影响这类户型的销售。就此，开发商为了能将这类户型顺利销售出去，往往会绞尽脑汁增加卖点，在宣传上把这类户型周边的公共绿化划入其私人使用范围就是虚假宣传的一例。

　　同理，有些顶层的户型由于在安全上和使用的便捷性上都存在一定的缺憾，开发商故伎重演，在广告宣传中将天台的公用面积纳入到顶层户型的使用范围内，以增加销售亮点，提升销售率。
　　以上两种情况在房地产销售中甚是普遍，绝大多数的购房人缺乏专业的知识，对相关法律法规也一无所知，这正中开发商下怀，也许购房人至始至终都不知道公共面积是不允许私自圈围的。