陷阱一：开发企业和市场运营公司分别与购房人签订相关合同有猫腻。根据我国《商品房销售管理办法》第十一条就规定：房地产开发企业不得采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房；房地产开发企业不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工的商品房。所以开发商为了规避这一条，就玩起了擦边球，成立两家在股权结构上毫无关联的独立公司，一家做房地产开发及销售，另一家做市场运营，分别与购房者签订购房合同和租赁合同。此外，这样做的另一好处就是这样一来即使今后市场经营不善，市场运营公司申请破产即可，不会波及到开发企业。市场运营公司一旦破产，那么原先对购房者的所有承诺都将成为一纸空文，更别说今后每年的稳定的收益。

　　陷阱二：3年租金抵扣房款只是开发商的数字游戏。买的永远没有卖的精。在这类项目销售前，开发企业是做过仔细核算的，先提多少价格，再给多少的返租额，给几年，利润率是多少，都被反复计算，背后的宗旨就一个——企业利润的最大化。所以这类售后返租项目就是开发企业玩的数字游戏而已，吃亏的永远是购房者。
　　陷阱三：3年的租期对开发企业销售房产而言恰到好处。培育一个专业市场一般需要3-5年时间，而且这期间市场运营企业只有投入，没有产出。如果是一个正规的市场运营企业，为了盈利，一是不可能签这么短租期的合同，只会把租期签长；二是为了避免市场经营兴旺后产权人在租金上提价，市场运营公司都会将固定租金约定一个长租期，把利润锁定在将来；三是专业市场合同到期后的续期是一个公认的难题，因为产权所有人众多，很难达成一致，于是签订长租期就成了必然的选择。由此看来，那些将返租时间约定得很短的项目，意图很明显，就是为了压缩返租成本，配合销售，卖完了拍拍屁股，一走了之，压根就没有花心思把市场经营好的打算。

　　陷阱四：产权人的合法收益往往被市场运营企业的租赁合同所掠夺。建筑物的外墙、楼顶、室内广告牌位和经营管理用房的使用是会产生收益的，根据“《中华人民共和国物权法》第70条规定：业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。”所以这些收益归全体业主所有。但是市场运营企业一般都会在租赁合同中约定将这部分收益计入返租额，所以这些收益往往被购房者忽略，而被市场运营企业变相私吞。

　　陷阱五：市场运营企业故意模糊产权所有人收取租金是税前租金。纳税是所有公民的基本义务。当产权所有人把物业出租给他人使用时，应按法律规定缴纳相关的税款。但是这点无论是在广告宣传还是在和市场运营公司签订的租赁合同里都没有明确约定。如此一来，则意味着返租额并没有开发公司宣称的这么大。
　　综上所诉，笔者认为售后返租日渐兴起的背后，是许多人对该模式运营相关情况知之甚少，一方面又受高额回报的广告宣传所诱惑。不少投资者认为，租金稳定，只会稳赚不赔，以至于有些人只看了图纸或模型就签约付款。对此笔者建议要强化投资风险意识理性投资，不要轻信高收益的片面宣传而盲目跟风，要正确甄别相关的宣传信息，对市场变化、所投资项目的收益能力及投资面临的潜在风险要有客观、理性的判断，建议最好借助房地产、法律等方面的专业咨询机构和专业人士的力量，做出正确的投资选择。同时，对于已经以售后返租等方式购房的业主，一旦发现开发商蓄意诈骗、携款逃匿，要及时向公丨安丨机关报案；当开发商不能按合同约定兑现回购或支付回报承诺时，要及时采取措施，通过协商、仲裁或诉讼等方式解决，切实维护自身的合法权益。

日期：2011-09-15　15:27:03

　　购房陷阱二：存抵优惠，替他人做嫁衣裳
　　一提及房地产行业，给人的第一印象便是投资巨大，对资金的依赖度高。事实也的确如此，但凡房地产开发项目，从拿地、设计、施工到销售，无不是用巨额的资金在背后做支撑，离开了资金的保驾护航，房地产开发的各个环节的推进都将寸步难行，难以为继。于是人们将该行业称之为资金密集型行业。
　　但在笔者看来这个观点并不全面。确切地说，房地产行业是一个资金利用型行业，因为开发商从来就没有养成完全依靠自有资金进行项目开发的习惯。相反，尽量少投自有资金，多占关联资金倒是这个行业公开的秘密——拿地可以用银行贷款；设计可以先欠着；施工可以由建设单位垫资；还银行贷款可以用销售回款——一个完整的资金循环链。开发商只要操作得当，仅需一笔很少的启动资金，甚至完全不需要启动资金，就可以撬动一个投资巨大的房地产开发项目。这其中的关键就是将不同来源的资金，按照使用期限的长短，再结合项目本身的开发节奏，在时间上进行搭配，进而形成一个进出有度的资金链。如果同一个开发商手上有多个项目，则可以将其它项目按不同的开发节奏所产生的资金流配置进原有资金链，从而形成滚动开发模式，以达到最大程度地提高资金使用率和资金杠杆率的目的，最终实现利润的最大化。

　　开发商为了维系资金链的正常运转，都会绞尽脑汁，用尽各种手段来占用尽可能廉价的资金。在房地产市场供不应求的大背景下，购房者口袋中的资金便成了开发商惦记的对象。开发商只需一个诸如“存抵优惠”的幌子，便可让不明就里的购房人将口袋里的钱主动奉上。
　　以案例分析：
　　张小姐在2009年4月看中杭州某楼盘。项目还没有开盘，但根据销售人员的介绍，项目将在2009年的10月1日开盘，均价可能在25000元一平米左右，略低于周边同类项目的单价。同时该项目推出了一个“存抵优惠”的措施，即只要购房者在2009年4月底之前将10万元存入开发商指定的账户，在购房时就可以享受3万元的优惠。
　　张小姐经过仔细考虑，认为这个项目离自己的工作单位很近，价格也比较合理，而且又有“存抵优惠”，所以就把10万元打进了开发商指定的账户，取回了一张注明为“诚意金”的收据。
　　时间到了2009年9月底，张小姐接到该项目销售部打来的电话，通知张小姐项目将于2009年10月1日上午10点整正式开盘。当张小姐如约来到售楼部时，却发现这里早已被购房人围得水泄不通，并被告知要买房必须排号。别无选择，张小姐领到了1652号，可是这个项目可售房源总共也只有420套。
　　最终经过1天的苦苦等待，张小姐先前看中的几套房子，要么价格远高于之前宣称的均价25000元一平米，要么早早被人预定。无奈之下，张小姐只能遗憾地放弃这次购房计划，只是想到这被开发商白白使用了半年之久的10万元，真有点愤愤不平。
　　在这个案例中，其实开发商设置了一些陷阱，耍了一些小聪明，笔者逐一来分析。
　　陷阱一：所谓楼盘均价是开发商的一个价格策略。有过购房经历的人基本上都会有这样一个感受，自己中意房源的单价往往要比楼盘开盘前宣称的均价高出许多。只有那些楼层低、套型差的房源单价才略低于或者接近于楼盘均价。其实开发商所宣称的楼盘均价从来就不是数学意义上的加权平均数——楼盘销售总额与可售面积的比值。而是开发商的一个价格策略——楼盘均价只是项目开盘前的“放风价”，一般都定得不太高，目的就是用一个比较模糊的、相对较低的价格，为项目导入目标客源，并为开盘后用提价的方式筛选客户价值提供客源基础。商人都是逐利的，谁都希望将自己的产品卖给那些愿意出更高价格的客户，而用价格作为筛选器来衡量客户的价值，便可达到为自己创造最大化利润的目的。