陷阱二：用“存抵优惠”措施来框定对楼盘具有强烈购买意愿的目标客户群的具体数量。对于一个房地产开发项目的销售工作而言，确定对该项目具有强烈购买意愿的目标客户群的具体数量，是一件至关重要的事情，直接关系到项目的盈利预期。如案例中所述，项目一共400多套房源，有至少1600多人参加了“存抵优惠”活动，供不应求是显然易见的结果，这个时候开发商不提价销售还待何时？所以当购房者从一个还未开盘的售楼部参观完沙盘模型后，基本上都会被销售人员以“方便今后通知楼盘信息”为由留下购房人的联系方式。这个行为的主要目的之一就是统计该项目潜在购房人的大致数量。但是这种方式过于粗放，存在重复登记、无法确认具有强烈购买意愿人群的缺点。由此，“存抵优惠”措施便成了一种用以确定购房人群意愿强烈与否的精确手段。只要将真金白银存入开发商指定账户的购房人，就会把自己对该项目强烈的购买意愿暴露无遗。这就为开发商通过价格筛选客户价值提供了可靠的筛选样本数量。

　　这个手段在业内叫做“火力侦查”。
　　陷阱三：开发商利用存抵资金拉动楼盘资金链的运转。任何一个开发商的项目资金链都是由阶段性的资金环环相扣而组成的，他们不可能将整个项目的全部投资准备妥当后再启动项目，也不大可能存在资金闲置等待项目开发进度的情况，这样会降低资金的使用效率，进而影响项目的利润率。前文已经解释过了，开发商善于也惯于占用购房人不需成本的资金。“存抵优惠”活动的另一层目的，就是将购房人的资金整合进开发商的项目资金链，降低开发商的财务成本。上述案例中，房源数量按400套计算，以3.0的“存抵优惠”活动系数统计，每位购房者存入10万元，则开发商在长达半年的时间内可免费使用高达1.2亿的资金量。这也让笔者联想到为什么在这么严厉的楼市调控之下，开发商的资金链还如此坚强，原因就在于开发商有许多类似“存抵优惠”式的“鼠洞”可钻。

　　陷阱四：购房者真存抵却获得了开发商的假优惠。当开发商发现“存抵优惠”活动招揽了大量具有强烈购房意愿人群的参与，且人数远远高于可售房源数量，毫无疑问，开发商将毫不含糊的通过价格提升的方式筛选客户价值。建立在这种不对称交易规则基础之上的“存抵优惠”活动，对于购房者又有多大的实际意义呢？开发商在原来“放风价”，也就是宣称的楼盘均价的基础上，大幅提价后开盘，然后再小优惠2万元给购房者，如果能信守承诺，也算是开发商良心发现了。只不过这种优惠到底是真优惠还是假优惠，也只有开发商自己清楚。也许是应了那句老话：“羊毛出在羊身上”。

　　陷阱五：开发商用诚意金作为幌子规避风险。开发商所谓的诚意金在我国现有的法律框架内并不能找到相应的词条及法律解释。换句话说，诚意金不是订金、定金或者违约金等具有法律约束力，而是不具有合同效力及法律保护性质。开发商不能保证交了诚意金的客户都能买到房子，只是提供一种与买房相关的潜在机会。这种行为如果往深里说，涉嫌非法集资。诚意金在很多国家是不会被允许收取的，而在国内属于法律空白领域。开发商就是利用了法律“非禁即可”的原则，大玩擦边球。即使有购房者事后提出异议，也没有相关的法律依据作为支持，就像案例中的张小姐一样，手头上拿着的是注明诚意金的收据，只能是自认倒霉，为他人做了回嫁衣裳。

　　综上所述，笔者感触颇多。作为业内人士，笔者强烈建议相关部门，对开发商以“存抵优惠”之名收取诚意金等方式变相搞非法集资的行为采取措施，给购房者一个净化的购房环境，保障购房人的合法权益。让人欣慰的是，杭州已于2011年8月专门发文停止开发商的“存抵优惠”活动。这对于正处在成长过程中的国内房地产市场而言，是一个积极的信号。相信政府的楼市调控已从以往的短期政策抑制，转到长期的行业制度修正上来。

　　另外，对于开发商搞的一些所谓“存抵优惠”之类的名堂，广大购房者一定要擦亮眼睛，千万不要被眼前的一点蝇头小利给诱惑了，要知道“买的永远没有卖的精”这个道理。购房置业对很多人来说是一生中的大事情，绝不可盲目行事，要有“管它优惠满天飞，我自岿然不动”的定力。除非开发商白纸黑字约定优惠承诺，否则一切免谈。
日期：2011-09-15　15:28:17

　　购房陷阱三：拍卖销售，让购房者很受伤
　　随着这几年国内房地产市场的发展和相关技术的进步，房产的销售方式已经不再局限于传统——开发商依靠售楼部这单一渠道进行房产展示和销售。有部分先知先觉的开发商在传统售楼方式的基础上，加入了其它元素，如网络销售和拍卖销售。
　　由于网络销售是一个新鲜事物，相当一部分对网路技术不甚了解的购房群体并不完全熟稔其间的运作和规则，目前还停留在起步和尝试阶段。当前采用网络销售方式的开发项目更多的是出于广告效应的考虑——想通过创新销售方式的办法，引发媒体的报道和目标客群对项目的关注，进而起到推广项目和招揽客户的作用。尤其是在目前楼市调控的高压下导致的成交低迷，开发商更愿意用设置封顶价的网络销售（竞拍）方式给自己的以价换量行为找一个台阶下。

　　然而拍卖销售却与网络销售有着明显的不同。不仅因为拍卖销售方式在国内房地产市场上早已出现，而且也因其存在人为操作、价格脱离价值和哄抬售价等弊端而广受诟病。
　　在笔者看来，拍卖销售的本质就是将购房人的购买意愿和承受能力，在短时间内用“价高者得”的原则进行筛选，避免了传统对称交易中卖方不具备强大议价能力的缺点。显然这种方式对于开发商获得不对称交易中的强大议价能力，从而攫取超额利润而言，无疑是一种绝佳的手段。
　　另外，拍卖销售以点对面的销售特点，决定其本身就是在制造稀缺性，带有明显的利益倾向。根据经济学的供求原理，当一件产品出现供不应求的情况，价格的上扬就成为必然结果。这是开发商采取拍卖销售方式销售房产的主要原因之一，但细细分析却不是全部原因，这里面有开发商更深层次的利益阴谋。
　　以案例分析：
　　潘先生是上海某县一家区域性内贸企业的老总，由于企业需要建立自有的销售渠道，所以平日里潘先生一直很关注商铺的销售信息。某日，潘先生在当地一份报纸的底版上看到市中心某楼盘有商铺拍卖销售预告信息。因为是本地人，所以潘先生对该楼盘所处地理位置十分了解。项目周边品牌林立，人流如织，而且所售商铺的可达性和可视性正好符合潘先生连锁销售门店的选址及装修标准，这让潘先生心动不已。接下来的一段时间，潘先生多次到该项目售楼部踩盘，了解具体情况。

　　经过几番细致的考察，凭借多年购买商铺的经验，潘先生对该项目有了比较深入的理解：这是一个商业步行街项目，共有230多套商铺，由内街和外街组成。外街由沿街商铺东西向一字排开，商业价值得天独厚。但是内街的情况却有另一番景象：出入口众多，导致人流主动线不明，难以达到人流聚焦的效果；道路纵横交错，导致商业格局杂乱，难以在今后利用各类业态之间的联系与互动，达到组织和调节人流的作用；白墙黑瓦、含蓄内敛的清末复古建筑风格虽然别有一番风味，但是与现代商业推广体系的磅礴大气、色彩鲜明显得格格不入，两者的搭配可能导致商业二次装修中商业内容与建筑表现的剧烈冲突和反差。这一番分析后，潘先生首选沿街商铺，打定主意，一定拿下。

　　另外，潘先生还从该项目销售人员那里了解到所有商铺均设置底价和保留价，于近期某日以拍卖的形式公开销售，每套商铺只需缴纳拍卖保证金20万元即可参加拍卖。潘先生毫不犹豫地缴纳了60万元保证金，选择了3间沿街商铺作为竞拍对象。
　　竞拍当日，潘先生起了个大早来到拍卖现场，只见现场挤满了人，各个竞买人拿着号牌早早地抢占着有利位置，等待拍卖的开始。见此情景，潘先生顿生一丝失落。果不其然，第一间沿街商铺开始拍卖后，竞买人之间竞争异常激烈，其中一家竞买人一柱擎天，几乎没有给潘先生等竞买人任何机会，以超过底价400%以上的溢价率，将第一间沿街商铺收入囊中。接着，第二间，第三间，……相继被该竞买人一同以超高的溢价率收走。此情此景，现场沸腾了，在接下来内街商铺的竞拍中，因其面积小，总价少的特点，成交单价被屡次刷新。现场所有竞买人都沉浸在对财富的幻想与躁动中，认为抢到便赚到。只有潘先生在这场疯狂的财富盛宴中悄然退场，因为市场已经失去理智，因为价格已经脱离价值，也因为这场让人蹊跷的拍卖。

　　两年后，该商业街因承租人无法承受过高的租金，大部分都撤场走人，只留下空空的街面和少有人问津的出租告示。