日期：2011-09-15　15:25:57

　　购房陷阱一：售后返租，只是看上去很美
　　售后返租，顾名思义，就是开发企业将房产销售给购房人后，再由特定承租方与购房人签订一定期限的租赁合同，并约定一个回报率作为租金。在租赁合同存续期间，房产的经营权、使用权和管理权都归承租方所有，而房产所有权人只享有收益权。其实质是承租方对房产经营权的买断。
　　举个例子：
　　某市一专业市场的开发企业对外销售该市场的商铺，每间商铺总价200万元，同时在购房人签订购房合同后，立刻与某一市场运营公司签订为期3年的委托经营协议，并约定自市场正式投入运营之日起，每年市场运营公司按照原房价款的10%，也就是20万元支付给购房者作为租金。在合同约定期限内，由市场运营公司全权负责市场的经营和管理，产权所有人不得干涉市场运营公司的具体经营行为。如果委托经营合同到期后，购房人可以与市场运营公司重新签订合同续约。

　　售后返租的销售模式最早出现在上世纪六七十年代的美国，后流行于日本、香港等国家和地区。因为当地的房地产行业发展比较成熟，相关法律和监管体系比较健全，开发商的社会信誉度普遍比较高，所以出现了不少成功的案例，最终实现了购房者和开发商双赢的局面。
　　国内售后返租的销售模式早在90年代末的房地产市场上便已粉墨登场，只是经过大量实践的证明大部分国内的开发商未能像国外同行一样迎来购房者的一片喝彩，倒是留下众多法律纠纷，引来骂声无数，以至于2006年国家建设部（现国家住房与城乡建设部前身）为此专门发出警示，要求购房者重点防范其中的风险。
　　可是让很多人百思不得其解的是最近几年国内房地产销售领域，售后返租的销售模式在一段时间的沉寂之后，非但没有得到有效规范和遏制，反而愈演愈烈，大有野蛮生长的之势。在笔者看来，这种现象的出现有其必然性——一方面自2010初以来国家严苛的房地产宏观调控措施导致大量房地产开发企业赖以维系生命的资金链出现断裂之虞，所以开发商不得不由住宅开发转向不受调控影响的商业地产开发。另一方面随着居民理财意识的提升和国内严峻的通胀形势，居民的财富保卫战早已打响。

　　两种强烈需求的急剧膨胀，必然导致市场阶段性的非理性的疯狂。而当一切归于平淡，理性占据主导后，事实会将一切财富幻想击得粉碎。因为这类房产的购买并非是一笔简单而有保障的投资，尤其是在国内房地产市场监管体系尚待健全、开发商群体的社会信誉度普遍不高的大环境下，更凸显投资行为的复杂性和投资结果的不确定性。
　　作为购房者，一定要看清楚这类项目的本质和开发商的企图，只有这样，购房人的投资行为才能趋利避害。以笔者多年的从业经验看来，开发商之所以热衷于售后返租的销售模式是有深层次原因的：
　　1、投其所好，快速销售。对于我国大部分中产阶级人群而言，朝九晚五的快节奏生活方式让这部分拥有一定投资能力的人群对收益稳定而且具有持续性收益能力的投资产品趋之如骛。售后返租类房产恰恰迎合了这类群体的普遍需求。有需求就有市场，有市场就有商机，这就给开发企业提供此类产品创造了绝好的市场环境。如此一来，售后返租类房产项目的热销也就是瓜熟蒂落，水到渠成的事情了。

　　2、营造卖点，扬长避短。一般而言采用售后返租销售模式的商业项目，往往地段比较差，商业氛围难以形成或者需要较长的商业培育期，直接导致项目开发周期较长，企业资金回笼速度缓慢，财务成本上升等原因。所以为了短时间内快速回笼资金，提升销售去化率，分散开发企业自身的风险，最有效的方式就是将项目快速销售。但是前提必须要包装一个足够吸引人的卖点，去掩盖或对冲项目自身的劣势。在这样的背景下，商铺的售后返租模式应运而生。

　　3、量小价高，利润超额。在房地产行业有一个通行的定价原则，就是房产总价越小的户型，单价定得越高，自然开发企业的利润率也越高。因为总价小，而且房产基本上论套来卖，购房者衡量是否购买的主要依据之一就是自身的支付能力，相对而言对单价的敏感度也就会有所降低。所以这类项目开发企业基本上都是将大面积的产权分细化后分割，以降低因总价过高而带来的销售抗性和达到提升利润率的目的。

　　4、回笼资金，以商养住。自去年2010年4月开始逐渐加码的房地产市场宏观调控措施已经对房地产企业的资金流产生严重影响。房地产开发企业为了资金流不至于枯竭，有的借助于海外资本市场得以勉强喘息，有的紧抱房地产股权投资基金这根救命稻草不放，有的就干脆借助高息民间借贷饮鸩止渴，但也有些房地产开发企业看准了因政策打压住宅市场而由溢出效应带热的商业地产市场，加大对商业地产的销售力度来平衡住宅市场紧张的资金供应。

　　5、转嫁风险，金蝉脱壳。商业地产项目的开发难度远高于住宅开发，其具有的开发周期长，投资量大，收益缓慢和后续经营不确定性的特点让项目自身的风险陡增。如果采用售后返租的模式销售商业地产项目，开发企业一方面销售了房产回笼了资金，将自己从这个项目中完全解套，另一方面这个项目所有的风险也将随着房产的销售一空被众多购房人承担并分散化。其实这种销售模式的实质不是销售房产而是兜售风险。

　　在了解清楚了开发商在售楼时热衷于售后返租模式的原因后，再看一看这些项目中可能存在的陷阱。这并非是笔者危言耸听，笔者也不是“一竹竿掀翻一船人”，否定所有的这类项目。但凡采用售后返租模式销售的项目中十有八九都是以惨淡收场，优质项目也确实存在，只是凤毛麟角，少之又少。
　　以案例分析：
　　徐先生是浙江省某市一大型企业的中层干部，2009年6月他看到当地某报纸上一则房产广告非常有诱惑力：“专业市场全产权商铺，3年包租，10%年回报，10年收回投资，您只要首付5万元，即刻拥有全产权商铺并坐拥升值。”随即徐先生立刻驱车赶往项目售楼部，经过一番考察之后，徐先生在售楼小姐那里了解到，如果购买该商铺，则前3年的租金可以抵扣房价。
　　徐先生经过考虑，认为该项目虽然单价有点高，地段有点偏，但是基于上述承诺，房价可以打7折，10年就可以回本，而且返租稳定，免得自己为了出租奔波劳累。于是，徐先生与开发公司签订了《商品房买卖合同》并要求用3年的租金抵扣房价，为此他还和一家市场运营公司签订了《商铺委托经营合同》。
　　时间到了2011年6月，满心欢喜的徐先生来到该市场却发现门可罗雀，当时说好市场开业时，千店齐开，可现在到处都是空铺。当时宣传的所谓原产地招商的品牌尽是一些杂牌，甚至是劣质尾货。面对此情此景，徐先生心头直发凉。不仅如此，不久后市场运营公司便和徐先生联系，要求缴纳相关税费，并声称项目亏损严重，要求所有产权所有人降低租金，否则就无法再经营下去，要撤场了。情急之下，徐先生找到了开发商讨个说法，可是开发商却说：“那是你和市场运营公司签订的合同，与我们无关！”至此，徐先生才发现事情有点不对劲了。

　　其实在这个案例中开发商设置了多个陷阱，而且存在约定不明的情况，笔者逐一来分析。