（购房者如果遇到前者，没有问题，三证是允许按时办理的。但是购房者如果遇到后者，处理起来会非常麻烦，要看地方监管部门的态度。）
　　1.3、利用当地《城市规划管理技术规定》中对不计入容积率部分的解释，打一些技术上的擦边球。这是该行业非常通行的做法，前两种突破方式风险过大，一不小心就会阴沟里翻船。
　　（购房者遇到这种情况是不会有问题的，是开发商灵活运用技术规定的结果。）
　　开发商从利润的角度出发，基本上不会把计算容积率部分送给购房者，而是利用购房者对技术规定的不了解，利用信息的不对称，把不计算容积率部分送给购房者。对于这部分不计容面积，是无法写入产权的，只有使用权。这都很正常，对于刚需购房者来说，多几个平方的使用面积就够了，也不在乎是否写入产权。但是猫腻就藏在后面：

　　房子基本上是按套来卖的，开发商为了谋求更高的利润，将不写入产权部分的面积（即不计容面积）以高于成本价、低于计容部分销售单价，在房款总价中体现出来，但是引导购房者去计算使用面积的单价。举个例子：
　　一套房110平米，其中写入产权部分为100平，不计容部分为10平，总价为100万元。则每平的单价为：100万元÷100平=1万一平，可销售员会引导你去计算：100万元÷110平=9090元一平。
　　这样做一方面隐藏了不计容部分被高价卖出的事实，另一方面摊低了销售单价，在竞争上有了优势。
　　2、赠送部分面积是否属于本应该赠送部分。
　　按照规定，这些不计容部分都是要送给购房者的，但是定价权在开发商，商品房价格的构成从来就是不透明了，所以很难讲清楚到底哪些地方是真的送，哪些是假的送。在这里我罗列一些赠送面积的标准，因为地方之间的《城市规划管理技术规定》是有差异的，所以仅供参考：
　　2.1、层高2.2米以下不算容积率；（一些项目会做奇偶数层的交叉）

　　2.2、露台不计算容积率；（尤其顶层和别墅类项目）
　　2.3、封闭式阳台，按垂直投影面积的一半算容积率；（这个情况很常见）
　　2.4、多层房屋，部分空间户内通高，只计算一层容积率；（多见于别墅、跃层、叠屋及部分错层）
　　2.5、飘窗不计容积率；（含落地飘窗、折角飘窗、弧形飘窗等）
　　2.6、大部分地下室不计容积率；（如果采用覆土结构则按照计算公式计算）
　　2.7、层高4.5米以上按1.5倍容积率计算。（有些地方会做到5.9米，按两层卖）

　　总的来讲，这些情况很复杂，即使是多年从事这一行的人员也不一定了解清楚，更别说第一次置业的人群。就是因为信息的极度不对称，所以里面就容易有猫腻。
　　坦率地说，有些赠送面积，虽然不计入产权证，但对于大部分刚需来说确实是有使用价值的。只是再置业的时候，要多选几个楼盘作比较。一个项目房子的总价，多体现该项目瞄准的是怎样的消费人群，而一个项目房子的单价，更多体现的是这个楼盘的品质。在做横向比较的时候一定要选择计容单价，不要被忽悠用什么不可比较的总价，或者用什么使用面积单价。请大家千万记住，羊毛出在羊身上，那些所谓免费送的面积都是你自己在买单。送，只是一种营销上的手段。

　　日期：2011-08-26　13:18:42
　　购房陷阱十一：售楼渠道，别以为只在售楼部
　　我相信很多购房者如果有购房意愿的话，开发商的项目售楼部是必去不可的，可是就是这个“必去不可”给有些开发商玩三十六计提供了条件。朋友们，千万别以为房地产销售就是简单的你买我卖，里面的门道大了去。我在这里给大家就讲解一下房地产销售中的“明修栈道，暗度陈仓”。
　　房地产项目销售的开盘是非常关键的，这点开发商比任何人都明白，一个好的销售开端是成功的一大半——不仅肩负着资金回笼的重任，而且还负有创造高收益的使命。责任不可谓不大，所以开发商在开盘环节会动足脑筋、下足功夫、玩尽花招，为了达到目的机关算尽。
　　不是我危言耸听，事实如此。我们就事论事，渐次展开，谈谈开发商是怎样“明修栈道，暗度陈仓”的。
　　有一些开发商在开盘之前的内部认购时期，会拉拢当地的中介公司，将一些非优质的房源和小部分优质房源以认购的形式卖给这些中介公司，也就是俗称的黄牛，让他们去倒卖，去炒作。当然了，价格是不会低的，甚至比周边同类型楼盘都要高一点。而为了配合这部分黄牛党“出货”，开发商售楼部的定价就很关键，都会定一个足够高的价格，起价格标杆的作用。这点和我以前说的“购房陷阱四”中的拍卖销售很类似。

　　任何事情都有原因，我们一定要看清楚背后的实质。开发商之所以这么干是因为：
　　1、制造热卖假象。很多楼盘一开盘就宣称已经卖得差不多了或售罄了，其实大部分房源都掌握在“黄牛”手中。给人大卖特卖的错觉，制造紧张气氛，然后趁势再以各种原因，比如说有炒房客抛房，有客户没有通过银行的按揭审核不买了，或者客户资金上出了问题不买了，又或者是内部保留的房源等等等等，总之一句话，要卖个好价钱。

　　2、创造更高的利润。这点我想大家不言自明，费了这么大的劲，耍了这么多的花招，可不是为了为人民服务。这种操作方式可以说是一石二鸟——一则售楼部的价格标杆让黄牛手上的房子看上去便宜了好多，出货容易。二则售楼部的价格标杆都是一些好房源，今后可以留着慢慢提价卖。
　　3、降低成本。房地产销售上的推广成本是很高的，在当地主流平面媒体上一个整版加底版动辄几万、几十万，每个房地产项目都要做好几个阶段的平面推广，每个阶段都要做好几次平面推广，总而言之，成本很高。但是最主要的是这种“地毯式轰炸”的推广是一个低效率、高成本的做法，只起到一定的告知的作用。在这种情况下，有些开发商盯上了中介这些多如牛毛的销售渠道，每成交一单开发商只需要支付给中介几千，最多上万。再说，进中介的客户和进售楼部的客户目的性一致，就是买房。所以无论是从推广的成本还是从推广的精确度上来说，中介渠道都是一个很不错的选择（业内称之为“精确制导”）。

　　4、助推房价上涨。开发商和中介都有超额分成的约定，即约定一个底价，不低于这个底价销售，如果高于这个底价，超过部分开发商和中介分成。在这种模式下，中介更愿意推动房价的上涨，既加价销售，这为开发商提价销售铺垫了基础。虽然开发商为此支付了额外的费用，但却收获了更多的利润，开发商才是最大的获利方。
　　面对这种局面，我建议大家购房不妨先到各中介看看房源，然后和售楼部的价格进行比较，如果有合适的房源可以通过中介到开发商处购买，如果不合适就别趟这个浑水，毕竟市面上不是所有的项目都这样操作，可以到别的项目上看看。总之，购房是大事情，看清开发商的手段之后才不会头脑发热，理性选择。
　　不过我还是要提醒大家，我并不是很赞成购买非知名房产企业的产品，如果一定要购买，请擦亮你的眼睛！