之所以说我国房地产市场根本没有市场化，是因为土地一级市场一直被政府垄断，并且是排他性的垄断。试想当一个行业的上游处于完全的垄断状态下，怎么可能实行市场化机制呢？不管英国模式还是新加坡模式，土地一级市场是开放的，而且土地私有化是核心内容，而国内土地是批租制，国家代表全民对土地的占有，只承认对一定期限的使用权。换而言之，是财产权利的半私有化，导致不完全的市场化。

　　二宗罪：不合理的税制
　　目前的国内地方与中央的税制体系是再94年确定下来的。税制改革的结果是一改以往穷中央，富地方的状况（94年以前中央为向西部转移支付甚至要向富裕的地方借债），将增值税的大部收归中央，营业税的大部划归地方。此举将地方的财力受到严重削弱。
　　加之国内实行的是5级行政体系，即中央、省、市、县、乡镇，行政效率低下，财权和事权严重不匹配，导致地方入不敷出。在这样的大背景之下，为了让地方能有足够的财政收入，发展对地方税收有直接带动的房地产业和建筑业（这些行业税收的大头就是营业税，而营业税大部归地方）成为中央对地方的一种补偿。
　　另外，当时地方政府已处于破产边缘。事实上四大国有银行当时是地方政府的提款机，低效率的政府投资行为造成大量的呆坏账，国企更成了资金的无底洞，各方面都在伸手向政府要钱。
　　换句话说，当时住房改革的题中之义就是让地方政府通过住房（土地二级市场）的市场化改革扩充财源。但是改革却没有开放土地一级市场，仍然由政府绝对把持。这个制度的设计就是资金的输送，处于这个制度链最高端的即是受益最大方。
　　三宗罪：土地拍卖制度
　　在98年房改后，全国除了少数几个城市实行土地出让的招拍挂制度外，大部分城市都有自己的一招三式，因为缺乏公开的竞争机制，多为暗箱操作，所以土地成本是比较低廉的。

　　后来土地出让市场规范了，统一实行招拍挂制度。土地招拍挂制度的出发点是为了规范市场，公平竞争，杜绝腐败。当时之前一些未实行土地招拍挂制度的城市在土地出让方面基本上都实行协议出让方式，这种方式确实给腐败活动提供了滋生的温床。但制度的变革直接导致了土地成本的快速上涨，这种成本的传导作用在1年多后传导到了房价上。这种效果是立竿见影的，之后的多次调控都源于此。很可惜决策层投鼠忌器，出于多方面的考量，加之地方阻挠，阳奉阴违，调控最终象征意义大于实际效果。

　　我记得去年全国有一个房价上涨原因的争论，国土资源不为了清白，拿出了许多数据证明土地成本在房价的构成当中只占20%多一点的比重。不知道是故意还是无意，他竟然忘记了最关键的两个变量：
　　1、拿地后不可能马上开发销售，至少需要1年，如果大量土地被囤，加之房价快速上涨，这几年前的土地成本当然只占几年后房价的小头。
　　2、为了提升土地的使用效率，大概是07年之后，土地出让时容积率不得小于1.0，比之前有了大幅度的提升。
　　四宗罪：经营城市
　　我国到目前为止还处于城市化的中期，工业化的中后期。城市化率全国平均水平基本上在50%左右，并且每年以一个多点的速度推进，每年将近2000万人进城，对住房的刚性需求是非常旺盛的。
　　我们都知道，如果供需平衡，则价格是稳定的，如果供不应求，则价格就要上涨。有些地方政府就抓住了这一点，以经营城市的名义，行非饱和土地供应政策之实，人为制造土地供应的短缺，从而抬升地价。在这方面最典型的城市就是杭州。后来竟然成了全国城市学习的楷模，在全国推广，美其名曰“经营城市”。

　　真是民众之福啊！
　　五宗罪：囤地捂盘
　　国内这10多年房地产市场发展过于迅猛，很多在商品房销售环节的监管程序或缺失或滞后或失效，导致开发商囤地捂盘行为盛行。在开发商圈子里流行这么一个说法：“房地产的利润是囤出来和捂出来的。”这确实是这个行业的潜规则。开发商之所有敢拿地王，拿天价地，就是因为他们拿到后不马上开发，先囤上几年再说，能拖就拖，实在拖不住了就随便开个挖机进来挖几铲，然后延长施工时间。即使到销售阶段也捂着慢慢卖，不卖个几年对不起党的培养。

　　行内流行一句顺口溜来描写囤地现象：新三年，旧三年，挖挖铲铲又三年。
　　试想一下，一个城市的土地供应量本身就是不足的，加上项目被开发商囤的囤，房源捂的捂，那这个市场上还有多少当初政府报告上的房屋供应量转化为实际供应量呢？
　　一些项目又是分期开发，即使销售也是少量多批，慢慢推。一年的供应量分三年推。这样的情况下，房价想不涨都很难！
　　六宗罪：不完善的政绩考核体系
　　政绩考核体系说到底就是GDP排行榜，在当下阶段的中国我们不得不承认，这是必然选择，有其存在的合理性与必要性。但也不能忽视了它对房价上涨的“贡献”。
　　为了追求GDP，投资是最快的实现方式，而且多为基础设施，并非公共服务领域。因为基础设施的完善能带动周边地价，土地出让收入的殷实能让地方有足够的财力搞更大的投资，拉更高的GDP。

　　房地产项目一边拉着消费，一边拉着投资。尤其是旧城改造项目拆迁、投资、消费都能拉动GDP。所以中国的建筑物使用寿命远低于一些发达国家，连一些发展水平相当的国家都比不过。
　　当年浙大西湖边的那幢楼设计使用年限是70年，可实际上只用了20多年就被定向爆破了。这一炸，当地的GDP升了，政府土地收入有了，浙江大学有钱还债了，开发商乐翻了，得到了如此风水宝地，最后房价还是涨了。
　　七宗罪：货币老虎发威
　　中国经济是靠货币喂出来的，因为经济的发展大量依靠投资。为了应对金融危机，中央政府下了4万亿，加上地方配套投资，合计在20万亿左右。如此天量的货币短时间内被投入市场，流动性必然泛滥。过多的货币追逐少量的产品，物价当然要涨。
　　最要命的是货币的大量投放遇上了中国人口红利的后期及资源类价格改革时期，人力成本和资源类价格的上涨，导致物价的螺旋式上升。而国人对土地根深蒂固的渴望直接反应在对住房的占有上。在金融危机期间按照有关媒体的报道，国内房企库存房源按照当时的销售速度要消化17年，可是转眼就出现了房荒，什么道理——全民因抗击通胀而进行储蓄性购房。

　　天量的货币必然会沉淀下来，在国内老百姓投资渠道狭窄的情况下，国人的土地情结在通胀的恐慌下进行了急速的发酵，房价上涨就成了一种再正常不过的货币现象。
　　日期：2011-08-21　13:55:37
　　购房陷阱十：赠送面积，到底送了些什么
　　现在有很多楼盘，为了吸引眼球，也为了增加销售的亮点，大打赠送面积牌。购房者倒是趋之若鹜，尤其是刚需购房者对这种赠送面积的诱惑是很难拒绝的。对于这种情况，我们要一分为二的看，不能一竿子打死，也不能一边倒的就认为是占了大便宜。我们要从两方面来看：
　　1、赠送部分面积是否属于计入产权部分。

　　建筑面积=基地面积×容积率
　　建筑面积就是开发商的可销售面积，在基地面积固定的情况下，建筑面积和容积率成正比，即，容积率越高，开发商可销售面积越多，这也意味着利润越高。但是容积率在土地出让合同中是规定了范围的，不得超过规定范围的上限。一般性有三种方式突破这个束缚：
　　1.1、通过当地政府的规划委员会，补偿土地差价款，要求增加容积率。这是一种合规的手段，今后项目综合验收不会出问题，是政府承认的结果。
　　（购房者遇到这种情况是不会有问题的，三证是允许按时办理的。）
　　1.2、私自增加容积率。这就是一件非常严重的违规事件，不过也要看地方的态度：有些地方会承认既成事实，处罚了事。有些地方严格执法，防止腐败，按规拆除。