在期房销售的时候，由于房屋没有交付，只能通过一些辅助工具来了解项目的具体情况，这些工具基本上就是楼书、模型和VCR（精美的视频短片）。由于辅助工具和实物之间存在差异是无法避免的，就像时下流行的网购，图片和实物无法做到一模一样，所以一些不良开发商就在这方面动起了脑筋。
　　先讲讲楼书
　　楼书是购房者对产品最直接的第一印象，也容易给购房者造成思维定势，甚至开发商在楼书的设计上是故意引导，比如：
　　1、楼书做得非常精美，让人容易联想到产品的品质。要知道，你买的是房子，不是精美的楼书。楼书再精美，产品不精美也白搭。

　　2、很多楼书中的套型图是不标明尺寸的，为的是让购房者失去空间感。比如说一些房间的开间太短，放下一张床后就很难通行。 遇到这种情况，开发商会在不标注尺寸的情况下，人为缩小床、柜子、椅子或者桌子的比例，在套型图上的体现就是房间布置了床后空间还显得很大。一般购房者肯定上当。
　　3、即使标明了尺寸，有些套型图也是变形的。一般都会把进深改短些，面宽拉长点。利用购房者视觉上的不敏感，这样做很容易获得购房者对套型图的好感。如果有人不信，可以将项目的施工图纸和楼书上的套型图做同比例缩放，然后比较，就能看出问题。
　　4、现在楼书上的套型图都会做辅助设计，放上家具，用二次装修弥补自身设计的不足。比如说套型图中一些裸露的承重柱，就会被装饰掉，或者包进去。反正二次装修的设计有的是办法藏起那些开发商不想让购房者看到的东西。
　　再说说模型
　　模型最容易出的一些问题：

　　1、外立面的用材很模糊。这是最大的问题，用劣质的涂料和石材干挂，成本相去甚远。但在模型的表现上，很难区分。比如有一些项目的外立面用的是仿石漆，自身就是模仿石材，而在模型的体现上就是干挂石材。如此一来用仿石漆和石材干挂成本和品质相差大了。
　　2、楼间距、道路宽度和绿化面积在模型上的体现与实际往往都有出入。不知道会不会有购房者，在买了房子之后，还去实地测量楼间距，然后再和售楼部的模型进行比较。至少我做了这么多年没碰到过一个。再说，这方面没有国家的硬性规定，没有规定，没有监管，本身就是一个问题。
　　3、有一些分期开发的项目，故意用概念性模型忽悠购房者。概念性模型就是指那些不写真的，只给出一个模糊建筑物轮廓的，重点描绘项目规划的模型沙盘。有一些项目还在同一个沙盘中既有写真型模型，也有概念性模型，但是那些比较高的建筑物，对景观和采光造成影响的建筑都用概念性的模块，比如用一些低矮的水晶示意而已。而实际上，这个低矮的水晶在项目建成后是一幢幢参天的高楼。

　　最后我简单说以说VCR。这些小短片制作成本是很高地，开发商之所以不惜血本就是因为开发商想通过这玩意儿强化购房者对项目的良好预期。要知道，这些都是项目被美化过的部分，是开发商想要让购房者看到的东西，会不好吗？
　　无论是楼书、模型还是VCR，都有一个共同的地方，就是在最不起眼的地方，最角落的地方，用最小的字标明：经供参考，如有不符，请以实物为准。
　　日期：2011-08-18　10:24:57
　　购房陷阱九：排队购房，开发商浑水摸鱼
　　一年多以前在中国的有些城市，售楼部被挤爆已经成为一道无奈的“城市风景”，当然了，现在已好景不再。可想想看，平头老百姓为了一套房子，花尽自己毕身的积蓄，换来的却是毫无尊严的所谓的“排队购房”——颇有些旧有的计划体制下的腐臭味。

　　然而，如果当我们把整事情的表象，如剥竹笋一样一一扯下，露出来的就是火爆现象背后冷酷的本质。在这个过程中，你失去了选择的权利，你失去了思考的权利，你也失去了作为“上帝”应有的尊严。
　　如果要追本溯源，找寻现象的本质，那还得从开发商的销售手法说起。
　　一个房地产项目在销售过程中，最重要的就是预售之前的蓄客期。蓄客期做得好不好，对项目来说是一竿子捅到底的事情。所以很多开发商只要在资金压力不大的情况下，如果蓄客期不够长，或者做得不理想，宁可拖延开盘的时间。
　　蓄客期的主要工作就是在重金推广的基础上，接受登记或预定。一般性蓄客期的时间在3-6个月。如果太短了，积累不了足够的客源，尤其是高端楼盘；如果太长了，客户的流失率会提高，尤其是刚需楼盘。一般性在房地产销售中对于蓄客期积累的客户数量至少要达到所推房源数量的3倍。如果为了引爆消息，制造热销的局面，这个系数还可以增加。

　　解释了上面的内容，再让我们看一看开发商为什么热衷于这种销售模式：
　　1、人为制造供不应求的紧张局面，谋取暴利。这种排队销售的模式，往往会配合“少量多批”的推盘策略。比方讲，某楼盘一共300套房源，分3次开盘，每次推100套房源，但每次开盘至少招呼300个登记客户过来排队。每次排队购房，开发商都会发号，目的是为了摸清楚需求人数，如果人数多，开盘价格肯定会定高，如果少，则理性定价点。所以遇到这种情况都是让购房者等到天荒地老，然后开发商慢悠悠的在最后一刻确定开盘价格。

　　2、控制销售节奏，让购房者按开发商的意愿下单。房子毫无疑问是奢侈品，但我没有见过用如此猥琐的方式购买其它奢侈品的。如果你有过排队买房的经历，你一定会有一种被销售人员牵着鼻子走的感觉。每次放几组人进来，每组只给几分钟时间选择。说是选择，其实就是按销售人员的指定购房，稍有犹豫，房子就属于在后面排队的购房者了。这种销售方式就是让购房者无法从容选择，按照开发商的意愿选房。如此一来，开发商会乘机先将非优质房源销售一空，剩下的优质房源是用来创造更高利润的。

　　3、人为制造热销局面，为楼盘做活广告。人都有一种从众心理，也就是羊群效应。当潜在购房者看到一个项目被人抢着买，很自然地他就会有种跟风的冲动。所以有些开发商为了得到这种效果，不惜作假，找一些房托过来排队，人为制造热销假象。
　　在这里，我建议我们的刚需购房者，在排队买房的时候头脑一定要冷静，有好的或者过得去的房源你可以当场下单，如果没有好的，宁愿等下一波。毕竟你不是炒房客，买的目的是为了卖，价格越低越好。刚需人群在选房时我建议不要太在意一时价格的涨跌，这些数字对于刚需人群来说只是数字而已，没有太大的意义。虽然我也知道，我站着说话不腰痛，但对于普通刚需人群而言，房子最重要的属性是生活必需品

　　日期：2011-08-19　12:25:50
　　让我告诉你房价是怎么涨上去的
　　这是一个很复杂的问题，我尽量能系统性地将这个问题阐述清楚，但由于水平和知识的限制，如有不足，请见谅。
　　赶个时髦，简单罗列了一下房价上涨的7宗罪。
　　一宗罪：伪市场化

　　很多人认为我国的房地产市场是过于市场化了才导致了目前的畸形发展状态，而我却认为恰恰相反。我国的房地产市场从一开始就没有实现市场化，时至今日情况依然没有改变。
　　市场化的含义，就是通过市场这只无形的手，利用价格信号来调节市场供求关系。
　　在当今世界，住房的供应体系被分为泾渭分明的两种模式：
　　1、以英国为代表的彻底市场化住房供应体系。在撒切尔夫人执政之前，住房供应体系也类似新加坡模式，但是后来的一系列变故及社会道德成本的上升，迫使撒切尔夫人下定决心通过彻底的市场化来改变当时的现状，并一直执行至今。
　　2、以新加坡为代表的政府兜底住宅供应体系。我国目前的住房供应体系是金融危机后向新加坡借鉴的，也就是双轨制——高端有市场，中端有限制，低端有保障。