日期：2011-01-24　10:04:33

　　第五章 未来向何处去
　　前面四章分析了几个有关房价的重要问题，房子存量有多少，卖房人的状态和心理以及买房人的情况。分析这些问题的目的，是为了探讨未来的发展，这一章作为本部分的最后一章，就来分析一下中国未来房地产可能的走势。
　　这部分前面几章提到的问题都是和房价直接相关的供给和需求力量，而没有涉及决定房地产走势背后的经济力量，所以这一章分析的走势也是由供需力量决定的中短期走势。关于决定房价的背后的经济力量和房价的长期走势，会在第二部分中进行详细的分析。

　　首先说一个观点，中国未来中短期的房价走势，可能性并不是唯一的，而是会受未来政策导向的影响。
　　如果是放在美国、欧洲和日本，到了目前的局势，我敢拍着胸脯保证，近期的房价肯定会下跌。因为这些国家不可能为了某一个目标而采取过激的政策，不是不想，而是政府发布什么政策，都要经过议会的批准，你看美国发布个救市政策，那叫一个费劲，可是在中国，说出来就出来了，政府的力量是不一样的。
　　看空的人说现在房价已经高的不得了了，怎么可能不跌呢。可是在我看来，2008年的时候的房价已经够高了，最后不是又上涨了一轮吗，当投机潮来了的时候，你是不能用理性来判断事情的发展的。
　　还有人说，历史上所有的泡沫最后都是以破裂而告终的。这个观点确实是没错，只是，泡沫再破裂之前会高到什么程度，往往都是出人意料的。而如果情况不幸，很可能在泡沫破裂之前，还会发生恶性的通货膨胀，那样的话，资产的价格会高到什么程度，就是常人难以想象的了。

　　曾经发生过超级通货膨胀的国家有奥地利、德国、希腊、匈牙利、波兰和俄国。还有赫赫有名的津巴布韦，最后这个国家大家应该都知道。
　　另外，还有一个国家，那就是解放前的中国，某种程度上，蒋家王朝就是被超级通货膨胀给终结了。
　　我前面已经说过，其实我们政府一直希望通过适度的通货膨胀来抵消已经很高的房价和消除汇率升值的压力。
　　关于汇率的事情我先不说，就房价这件事，对于政府而言，最理想的路径就是房价稳定了，不再上涨，然后通过逐年的“适度”通货膨胀抵消房地产的上涨。所以，你看历次房地产调控，从来说的都是稳定房地产价格，而不提房地产价格已经很高了，应该往下降。
　　网上有位朋友说的很有道理，现在中国的经济增长和地方财政依赖房地产实在是太严重了，一旦房地产价格暴跌，对于中国经济的打击是非常严重的，中国经济肯定是会立即进入萧条，这是政府所不可接受的。
　　这也是历次调控中，政府犹豫不绝的原因所在，所以这么多次调控都流产了，根源就在于这个矛盾，中央政府拿不定主意，而地方政府又极力掣肘。

　　当然，中央政府和地方政府官员如此举棋不定，还有另外一个原因，那就是政府官员和房地产商们剪不断、理还乱的复杂关系，且不说很多高官的亲戚子女们本身都是房地产商，抛开这个因素，很多政府官员即便和房地产商没有关系，大部分人自己也拥有很多产业，因此没有人愿意拿自己的利益开刀。
　　你看1993年朱总理调控海南的房地产泡沫，手起刀落，多么利落，可是也最终导致了海南经济多年毫无起色，以及无数的烂尾楼。
　　不过，事情总是不以人们的意志力为转移的，现在投资性需求占主导的房地产市场，注定了房地产要么继续疯狂上涨，要么下跌，所以2008年政府一停手，房价就来了个报复性的上涨，一点都不给政府面子。
　　可是，政府是明白人，这么疯狂的上涨，最终会变成空中楼阁，没有实际需求的支持，将不可避免出现暴跌，那随后的结果将更惨烈。所以不得已，在经济局势还是水深火热的情况下，政府又开始调控房地产市场了，而且这次的基调稍微重了点，不提稳定房地产了，虽然公文里面不会说把价格压下去，可是从一些散落的信息中能够看出，其实调控的目标是2009年初的价格，而且还有人声称，银行在做下跌百分之几十下跌的抗压力报告，某种程度上，这些可能都是政府授意的一种散布风声的一种行为。

　　这一次调控，由于还有人在暗中支持房地产商资金，而一般投资房地产的有钱人又不缺钱，所以又导致成交下跌，价格却僵持不下。
　　如果政府后续仍然坚持政策，房地产商们的资金总有支持不住的一天，那也就是房价下降的时候，而房价下降幅度到了一定时候，特别是开始征收房产税之后，投资房地产的人们就会卖出，房价就会一发而不可收拾。
　　不过，直到现在，政府犹豫的心态还是没有改变，毕竟对于中央政府来说，到目前为止都是把保经济增长放在第一位的，所以，最后像以前那样，后续的政策不明不白，执行上也不十分严格，最终无疾而终，甚至是像2008年那样，忽然之间调转了风向，都不是没有可能的。
　　政府当然是希望稳定住房价就行了。可是我已经说过了，现在的局势已经决定了，房价非跌即涨，绝没有中庸的道路可以走，如果政府再不下狠手整治房地产市场的话，那随后中国的局势可能就是各种物价飞涨，房价也跟着飞涨。如果步入这一条道路，那绝对不是什么好事情。
　　当然，如果现在看北京上海的房价，那真是高到天上去了，真不知道该怎么涨了。其实，很多人都已经开始担心了。

　　2006年的时候，一个在通县有一套房子的人跟我说，房价还能涨到哪里去了，不用着急买了。
　　2009年的时候，一个在望京有两套房子的人跟我说，现在千万别买房子了，现在房子太高了。
　　2010年的时候，一个在北京拥有八套房子的人告诉我，现在房子价格很高了，不用着急买了。
　　由此可见，现在连投资房子的人，也开始担心北京的房价了，北京上海这些地方再继续大涨的可能性已经很小了，即便政府在政策上继续犹豫，房价最多也只是小涨或者僵持下去。
　　可是如果从全国整体来看这个情况，也许是另外一回事，我比较担心的情况是二线城市，在2010年，我认识的很多人，都在二线城市买了房子，情况与之前的北京非常类似，大部分都是投资性的需求，或者是为了保值，并不是为了居住。

　　因此，从全国的局面来看待房地产市场，如果政府真的放松调控，或者调转了政策方向的话，那么全国的房价很可能再来一次疯狂的上涨，而这一次上涨的地方很可能是二线甚至三线城市。
　　当然，另外一种情况，就是政府能够真正将现在调控的措施实施下去。最最关键的是，能够真正控制房地产商们的资金，能够真正对投资性的住房征收房产税。
　　现在，有利于这个事情的方向是，由于目前通货膨胀开始失控，所以中央政府又开始实施加息等政策，这对于控制信贷有一定用处。不利的一面是，中国和国外的情况不一样，中国的利息已经低的不能不能再低，加那一点息，控制不了信贷。控制高能货币，与信贷关系也不大。
　　只有从根源上直接控制对房地产商们的信贷，才能迫使房产商们着急卖出房子，而这一点现在做得还不够，主要原因在于地方政府的掣肘。