泉州是福建经济第一重镇，真正的工业化强市，福建GDP超过3000亿的唯一一座城市。它的定位，居然就是一个纯粹的工业化城市，城市化率极低。泉州总人口700余万，然而市区仅有100万左右的人口，市区年住宅销售套数不足1万套。这是一个非常小的市场，与其经济第一强市的地位极不匹配。泉州代管的几个县级市的经济都非常强悍，形成独霸一方的局面，泉州也无法整合这些县级市的资源以强化自身的城市建设。这种分散型格局的形成，明显是基于均衡发展的战略考虑，有强烈的备战意图。基于这个原因，泉州的房地产市场表现出典型的首次置业型特征，在均价6000左右长期徘徊，并体现出强烈的价格敏感性，一旦均价上升到7000左右，成交量就锐减，个别月份甚至可以降到成交量为零的地步。考虑到它极低的城市化率，市区居住环境因此也谈不上优良，出现这种情况，很可理解。未来泉州如果试图发展，必须要整合全市的经济资源，大力加强城市化建设。3000亿的经济规模，年地方财政收入大致是200亿出头，只能穷全市之力，打造出一个主市区。我个人不相信泉州可以像佛山这个富得流油的城市一样，走多区域中心的道路。如何打造主城区，将是摆在泉州政府面前最大的难题，也是它作为一个工业化强镇，发展到目前的规模之后，必须要解决的发展瓶颈问题。只有解决了这个难题，它才能继续往下走，从工业型城市走向居住型城市，从而留住自己的财富，不至于被南北方向上的厦门和福州吸走。如果它保持目前的状况，它的财富必定会被厦门和福州吸得干干净净。

　　福州是福建第二强市，作为福建的省会，它的GDP仅仅达到了2500亿的水平，在东部沿海省份的省会城市排名倒数第一。人均GDP仅5300美元，达不到二线城市的标准。这一定是基于国家战略刻意压制其发展的结果。福州除市区外，还管辖6个县和2个县级市，外加一个开发区。总人口690万，市区占到了300万。城市化率勉强过关。08年福州住宅成交均价7200，成交面积不到200万平米。对于一个经济规模如此之小的省会城市而言，这是一个健康的价位。但从09年开始，福州就开始打鸡血了。全年均价保持基本平稳，大致是7500的水平，但成交面积暴涨到了500万平米，从价格走势来说，成交价格从年初开始坚定的上涨，到年底上涨到了接近10000的高价位。价格涨幅达到50%的幅度。今年福州的交易量随着价格高企而剧烈下滑，1到10月的成交总量为160万平米出头，预计全年的成交总量不会超过200万平米，回复08年的交易量水平。今年福州的成交均价在11000左右浮动，变化很小。现在福州的楼市，体现出典型的虚火旺盛的迹象。在经济层面上，看不出福州有任何实质上的成就以支撑其突然暴涨起来的楼市。唯一可以拿来吹嘘的，是09年被国务院通过的所谓“海峡西岸经济区”的规划。我反复说过，台湾的代工型制造业事实上相当落后，利润率极低，跟中国东部大多数城市正在极力淘汰的三来一补型工业一个调调，并没有什么技术含量。中国自身的制造业水平，并不比台湾低多少，乃至最近表现出了强烈的超越台湾的趋势。而且台资在国内的布局早就完成，由于它们的利润有限，因此它们的资金实力其实极其有限，再次大规模扩张国内布局的可能性极小。试图依托台湾振兴地方工业经济，我认为非常扯淡。无论从哪一点来说，我都认为福州的房价存在极大的投机成分。福州的吸血能力受厦门和宏观战备战略的掣肘，并不能放开手脚对周边城市吸血。它自身的造血能力极其有限，2500亿的经济规模极小，在珠三角简直要被无视掉。在这种背景下，它却承担了高达11000的房价整整一年。我认为这种投机泡沫必定会破灭。福州多年来低调做人而积累的财富，将会被洗劫干净。均价1.1万，是二线城市中的杰出代表，人均GDP过万之后，才能达到的均价数字，以福州这样的城市，维持现在的均价，是全民狂热投机心态发作的结果。这一段相当的不客气。福州的朋友不要介意。

　　我承认，福建我研究起来很痛苦。到现在只粗略的看完了两个城市。下一章来说厦门。
　　日期：2010-12-15　12:20:38
　　细说厦门
　　厦门是一个岛城、特区、计划单列市、福建经济规模第三的城市。由于福建整体的经济其实相当孱弱，厦门这种全省第三的城市，09年GDP规模也仅仅只有1623亿。但是厦门人口不多，户籍人口177万，常住人口252万。（这里我说一下， 非户籍常住人口的统计未必有各位所以为的那么难，目前比较常用的是统计社保人数。这个相当准了。没有社保的基本上是流动型临时工，不是城市的主体经济力量。）人均GDP约9500美元，这是一个很不错的水平，这说明厦门是典型的“小家碧玉”型的经济结构，经济规模不大，人不多，都挺富裕。一群小富人，在厦门岛上过着他们悠闲的小日子。

　　作为计划单列市，厦门的税收其实要被中央直接拿去，福建省没法分享，因此福建必定对厦门围追堵截，不会对厦门有任何财政上的扶持，并会强烈的阻止厦门向省内吸血。这意味着即使厦门和福建的关系，未必像重庆和四川那样水火不容，但也必定是像深圳和广东一样，相互看不顺眼。即使不会相互拆台，也不会相互扶持。厦门的发展，在得不到倾斜型的扶持政策的情况下，完全依靠发掘自身的力量。它现在的成就，我认为主要是得益于它清晰的城市定位：旅游型城市、传统的港口优势、强大的教育资源以及与之衔接的科技产业定位。厦门的经济结构清晰和健康，让我留下了非常深刻的印象。2000年厦门的人均GDP仅1000美元，到05年达到6000美元，今年应该已经突破1万美元，10年中翻了10倍，这种惊人的发展速度，更应得益于厦门自身的强悍的产业结构，而不应归因为它的吸血作用。恰好是反过来，厦门由于这种迅猛的发展，其生活水平远远超越福建省之后，才对省内各荒僻城市的富裕群体产生不可抑制的吸引力，进而出现一定的吸血效应。05年前厦门楼市的外地客户比例不足2成，其后逐年升高，目前已经达到55%，超过本地客户购房比例，刚好印证了我的上述判断。

　　厦门的城市地理特征非常明显：本岛以及半环抱着本岛的陆域。其2010年前的城市规划呈现出典型的精打细算的特征，就是俗话说的：“有钱都使在刀刃上”。它集中精力建设本岛的湖里区和思明区，放缓对陆域部分的建设。这种精细的态度，使得厦门本岛得到了最充分的、几乎可以说无缺陷的开发和配套，其生活资源之完善，即使在全国范围进行比较，也能排进前10名的位置，远远超过同样打着旅游城市旗号的珠海。最近厦门新修编的规划强调由于本岛的开发已近饱和，对本岛的投入要放缓，以优化为主，集中精力向东部陆域（海沧区）和北部陆域（集美区）发展。这一连串的城市发展规划理念，务实有效，轻重缓急，清清楚楚，完全挑不出毛病。

　　综合以上的因素，厦门的经济规模虽然不大，但是质量非常高，无论是产业结构还是城市规划理念，均远远的超越国内一般的二线城市，而接近一线城市的水准。因此厦门的楼市随之上涨，我个人非常认可。受限于厦门的城市规模，其楼市的总成交量很少，仅有150万—200万平米左右，是非常精致的市场。岛内外的供应量，从07年的岛内6成岛外4成，逐渐演变到现在的岛内4成岛外6成，体现出厦门的市场发展方向，逐渐从已经饱和的岛内，向岛外扩张。07年，厦门岛内均价过万，岛外大致在5000元左右。其后由于城市的区域经济中心作用开始体现，吸血效应大幅加强，刺激投资型客户入市，开始实现价格大涨，到今年11月份大致是岛内1.7万，岛外8000左右。考虑到岛内的供应量日益稀少且必将成为稀缺性供应，我个人认为，目前岛内的这种价位，属于典型的投资型置业城市的市场价位，它与厦门目前的经济地位相匹配，泡沫性很小。至于岛外8000的均价，相当于改善型市场的初期价格，由于缺乏实地考察，我难以判断目前厦门岛外的生活配套是否已经相对于福建其它城市而言具有相当的优势，但考虑到厦门必须向外扩张这一事实，其岛外区域的配套在其强悍的岛内饱和溢出效应下，应该也可以很快予以完善，我也相信即使目前这个价位已经包含了对未来的升值预期，这个预期也是可以达到的。