在市场的第一阶段，首次置业型阶段，地价非常低，楼面地价占房价中所占的比例一般都低于10%。房价中的主要构成部分是建安成本，大致占到60-70%左右。考虑到目前东部沿海地区小高层的建安成本大致在2500元/平米左右（在这里我补充一句：老实说，我原本以为这个成本数是全国一致，最近两年才惊讶的知道内地可以低到什么程度，小高层建安成本低于1500的，比比皆是。这样建出来的玩意，就别和我谈什么抗震性了，太扯淡了），这样算起来，首次置业型城市，房价一般都低于3500——4500元/平米。全中国绝大多数的非中心级城市，都是这种价位。这也是因为中国可以称得上富裕的城市并不多，社会资源很稀缺，不足以向全国范围进行广泛分配。改革开放短短的30年，积累的人才、资源，只能相对满足几个中心城市的需要，往二线城市分配都稍嫌紧张，再往下分配，就严重的资源不足。以长江中游的武汉城市圈为例。武汉的均价目前可以达到8500元/平米的价位，但是所谓的武汉周边城市群，譬如黄冈鄂州等市，价格在3000元/平米左右长期徘徊，无从上涨。最重要的原因，就在于集湖北一省的财力，也只能打造出一个武汉，只能维持武汉的发展需求，乃至武汉还必须还周边城市抽血，集中这些城市的人才和财富。类似这样的城市圈比比皆是。四川只能有一个成都，出了重庆来抢食，成都人就算不明白其中的经济学道理，下意识的也对重庆充满反感。河南只能维持一个郑州的开发，陕西只能尽全力打造西安。湖南很大声的喊出长株潭经济圈协同发展的口号，事实上，只是把所有的资源倾斜到了长沙，顺带一下子解决了长沙房地产市场长期低迷的状况，救活了差点死在长沙的无数房企。

　　在市场的第二阶段，改善型置业阶段，地价开始上涨，楼面地价占房价的比重开始逐渐上涨，最终可以达到30%左右。建安成本所占比例开始逐渐下降，到30%左右，楼面地价与建安成本最终将达到大致相同的水平。销售均价可以慢慢达到8500元/平米左右这个档次。一般而言，只有东部的二线城市和西部的中心城市，才能实现这种价位。就珠三角而言，可以名正言顺的叫二线城市这个名号的，只有佛山和东莞，全市的均价大致在8500元左右浮动，中心城区大致在12000元/平米，镇区大致在6500元/平米的价位（以佛山的富裕程度，被列为二线，实在是因为它自己不争气，城市建设过于落后，各项生活配套都没完善起来，所以只能委屈它和东莞这个更不争气的一起做二线城市。）。此外，广深属于一线城市，不多评价。中山珠海惠州江门（该排名表明我对这四个城市发展潜力的看法，分先后），统统属于三线城市，要达到8500的价位，还需要老实的锤炼内功，好好的把基础产业做好，把城市建设好，把生活配套完善起来。即使这四个城市因为投机盛行，在某个阶段超过8500的价位，以后也一定会痛苦的跌下去。内功不够，投机来凑，最后的结果一定是死得很难看。我不怕点名，我骂的就是珠海。请在珠海搞投机的同学出来认领。

　　在市场的第三阶段，投资型置业阶段。地价在楼价中的占比逐渐扩大，并成为最主要的成本，占比达到60-70%。建安成本占比下降到20%以下。在这类地区，楼市的主要价值是保值。销售均价可以达到1万左右，其中中心城区大致可以达到2万左右。广州是投资型城市的典型，南京最近也表现出比较强烈的投资型需求入市的味道。这类城市的城区久经打造，生活配套成熟。市民心态平和，不狂热，对闲散资金的涌入不盲目跟随，缺乏炒作空间。随着这类城市CBD价值的逐渐体现，资金在城市内不断沉淀，楼市的投资功能也会不断凸显。（外在表现是城市的高级白领、金领阶层不断壮大。）

　　投机型城市，就不多评价了。十里洋场，纸醉金迷，市民心态浮躁狂热，就如同周立波那厮大骂网民被阉一般。这类城市是闲散资金的汇集地，以楼市作为泻洪口。这类城市的销售价格，难以体现城市的真实价值。无法评价。难以量化。我看着温州最近的土地出让信息，经常不能相信自己的眼睛。如果要调控，就应该狠狠的调控这类神经病城市。几颗老鼠屎，搞坏一锅粥。这几个投机城市的网民出来瞎叫唤，搞得好像全中国的楼市都不健康了，都失去投资价值了。真是岂有此理。

　　日期：2010-12-12　10:20:03
　　%12、结语——说不完的房地产
　　这篇文我写得非常痛苦，有大量的数据要经过反复查证才敢下笔，经常到半夜三更还在查找数据。有很多城市的数据存在相互打架矛盾之处，要挑选出相对准确的数据。要兼顾自己的身份，有些话不能说得太透和太细。现在就以这一节，作为整篇文章的结语吧。
　　房地产，在全世界范围内，都是支柱性产业。这个话是可以大声说出来的。房地产人不要觉得丢人。地方政府经营城市的终极目的，就是让城市的土地升值、房屋升值，从而获得更高的财政收入。因此，在美国，物业税的收入，占到地方政府总收入的70%以上。这笔收入又再次投入到基础设施、生活配套等建设上去，优化生存环境，从而促使房地产升值。因此近10年来，在税率基本稳定的情况下，美国的物业税总额增长了5倍，这相当于近10年来美国的住宅价值升值了5倍。房价上涨不是丢人的事，而是城市的居住环境和投资价值在改善和提高的表现。地方政府应该感到骄傲。

　　在我国，虽然不收物业税，但我国收土地出让金（40-70年的土地使用权出让金，相当于将未来几十年的物业税一次性收取完毕，这是比英美国家逐年收取物业税更厉害的爆敛方式。）。在我国大量的东部沿海城市，土地出让金的收入也已经占到地方财政收入的5-7成左右。如上海09年土地出让金总收入1043亿，同期的财政收入数字是2540亿。广州09年财政收入700亿，土地出让金总收入达到489亿。

　　承认房地产在全世界范围内的支柱地位，承认房地产在中国经济中的支柱地位，不丢人，很正常，经济规律如此，不是天崩地裂的臭事。地方政府正应该通过好好的经营城市，促使城市的房地产升值，并从升值中获取财政收入。取之于民，用之于民，实现财富的正循环。
　　最近这5年，我国一些城市，房地产投机盛行。温州杭州被浙江民间资本爆炒，北京被全中国的富人一起爆炒，深圳上海被所谓的热钱资本爆炒，炒得天翻地覆，好像全中国的房地产市场都要跟着这为数不超过10个的城市一起崩塌了，好像全世界只有中国的房地产突变成毒药了。在全世界都把房地产当成支柱型产业的时候，好像只有中国的房地产要被一下子妖魔化、垃圾化、边缘化，并被抛弃了。

　　调控房地产，打击投机很重要。但是要搞清楚，目前我国房地产行业的突出矛盾、引发投机的最主要的因素，是什么？是市场巨大的供需不平衡的矛盾，是未来10年都无法解决的供不应求的矛盾。我国城市化的前20年（80年代到00年代），几乎未考虑过增加住宅供应的问题。00年之后，将城市化后新增人口的居住需求，全部推给了商品房市场。城市新增了4.5亿人，但是新增加的住房远远不能满足这批人的需要。这是我国从中央政府到地方政府，在应对城市化问题时候的严重失策，经验不足，能力有限，目光短浅造成的。这是历史的债务。解决这种历史债务，不是靠妖魔化房地产行业可以解决的。庞大的、被积压的住房欠债，只能靠增加各种供应来解决。任何试图限制供应本身、打压需求本身的调控政策，都一定会破产。

　　很可惜，一直到今时今日，我所看到的房地产调控政策，都是在反复的强调减少供应（强化紧缩地根，提高土地交易门槛等）、打压需求（提高首付门槛、提高利率等）。这种调控政策，是简单的饮鸩止渴。把供需双方都打死，把房地产交易扼杀，就能解决城市化的历史住房欠债问题吗？这种调控政策，是与我国的城市化方向背道而驰的，是违反客观经济规律的弱智政策。我不能理解为什么这种政策居然能得到广大老百姓的大声叫好，还有无数的老百姓很真诚的期待这些扼杀交易本身的政策能够更严厉，并得到更严肃的执行。我只能评价，我国的老百姓还没有被思想启蒙，民智未开。一言以蔽之：从上到下，一样的愚蠢。