我们的城市化进程，始于改革开放，至今不过是30年。改革开放初期，也就是1980年代，我国的城市化率不足20%，到2000年的时候，经历20年的原始积累和发展，城市化率达到约35%。从2000年到2010年这10年时间，中国的城市化速度突飞猛进，2010年，我们的城市化率大致达到接近50%的水平。粗略计算的话，我国的城市人口，从80年代的2亿人左右，上升到现在6.5亿人，30年时间，城市增加了4.5亿人。而近10年内，也就是全国房地产市场突飞猛进的10年内，城市就增加了超过2亿人。

　　这2亿人，按人均30平米的住房需求计算，需要提供超过60亿平米的新增住房，才能满足他们的基本生活需求。而从2000年到2010年10年间，中国房地产市场提供的住宅总货量，不足45亿平米。这是非常简单的数据，公开，不保密，任所有人查阅和研究。60亿平米的基本需求和45亿平米的总货量，供应缺口高达15亿平米，25%的需求不可能得到满足。而且，这个计算仅仅只考虑了仅10年的供应缺口，未考虑前20年的供应缺口，以及城市原居民的改善型需求。如果要考虑上述因素的话，我个人认为，中国的住宅市场，在整体上，存在超过30%的供应缺口。这是一个相当严酷的数字，它意味着想降房价，基本不可能。

　　2010年后，目前为大多数学者认可的未来城市化递增速度，是每年1%，那就是每年增加的城市人口，超过1300万，需要增加住宅供应4亿平米。
　　假定之前的住宅缺口，在未来10年内慢慢增加供应予以消化，再加上现在每年新增加的4亿平米的需求，并考虑一定的改善型换房需求，那么未来10年，我们的住宅供应总量，应该达到60亿平米的规模。这种规模的供应有可能达到吗？近10年来，我国的每年的住宅竣工面积，大致是在3亿到5亿平米之间徘徊。05到08年间数据相对最高，在4-5亿平米之间，其它年份都要在3.5亿平米左右，09年的数据是3.67亿平米。我们要知道，近10年的房地产建设投资，占全社会固定投资的比例，都在20%左右，这是相当高的比例。我相信随着国家打压房地产的决心日益强硬，住宅建设将不能再维持之前的规模，因此未来每年的竣工面积，预计将会持续下降，也就是每年不到4亿平米。

　　每年不到4亿平米，10年不到40亿平米，已经无法解决城市新增人口的最低居住需求，也不能解决历史旧债问题，更不能解决改善型客户的购房需求。这些矛盾一定会逐渐累积、叠加，并形成巨大的社会矛盾。
　　住房问题，必将是中国城市化进程中，困扰中国城市新居民的，最沉重的话题。
　　日期：2010-12-09　16:00:42
　　%10、永远的供不应求之二
　　这一段的篇幅将会比较短。以珠三角几个城市为例，阐述供求规律。

　　佛山从05年至今，每年的总成交量大致在700万平米左右。其中中心市区禅城区的交易量约占10%强，大致是80万平米上下，年供应套数大致是6500套。由于开发已达到饱和程度，预计未来5年的供应量将会持续减少。禅城区的总人口约100万，户均3.6人，也就是27万户人。以20%的人口占有80%的财富这一我们目前公认的财富分配比例公式计算，禅城区的富裕家庭数超过5万户。希望大家还没有忘记我前面阐述过的房地产市场的阶段性特征。佛山目前是典型的改善型需求为主的城市。05年前，佛山基本上没有像样的住宅产品供应。（不要嘲笑，目前绝大多数的北方和西部城市，都没有像样的住宅供应。北京和上海的产品尤其烂和差。）这5万户的富裕家庭，在05年前，都居住在筒子楼、自建楼、低矮楼梯楼、宿舍楼这些落后产品里面，统统具有改善住房的需要。一梯两户、南北通透、通风采光的居住需求，是学会花钱之后的富人，必然要享受的生活环境。这种产品在05年前基本不存在。05年后，这批富人看着城市化的发展，看着禅城新城区（亚艺板块）的建设，醒悟到两种生活之间的巨大差异，于是纷纷的抢购新城区的房产。但是，每年的新增供应，只有6500套。除掉在旧城区的大约40%的初级产品的供应（我们总得为首次置业者留出一定的比例），新城区的改善型产品的供应量，只有不到4000套。需要连续供应12年，才能应付禅城区自身已有的改善型客户的需求。5年来它只供应了不到2万套改善型产品，为禅城区的富人所疯抢，所有楼盘都可以实现开售后1星期内清货。这5年来，几乎没有听说过卖不出去的货。

　　但是，禅城新区目前已经不可能再增加供应，它的开发已达饱和。未来的剩余货量屈指可数。于是寸土寸金，新区楼价大涨，从05年的4000余元/平米，上涨到现在的12000元/平米。
　　东莞的新城区建设的经历与佛山禅城相类似，东莞的经济构成也与佛山相类似，两者都是以私营企业作为城市经济主体，奉行的都是藏富于民的政策。近5年来东莞的年供应量大致为550万平米，约5万套的年供应量，其中主城区的住宅年供应量大致相当于总供应量的40%，仅约2万套。与佛山的5区多中心发展模式不一样，东莞目前尽全市之力打造主城区，主城区的生活便利程度冠于全市，因此主城区的购房客户约有3成来自东莞其它镇区，这也与佛山各区之间全封闭式的市场状况不一致。我相信随着东莞全力打造它的新城区，必将会吸引越来越多的在荒凉冷僻的镇区生活的富裕家庭。东莞的常住人口是635万，约180万户，其中主城区约20万户。我们也以20%来计算富裕家庭的数量。这么算下来，东莞主城区住房的需求总客户数，合约36万户。这些人的改善型需求，按目前的供应速度，还需要13年才能满足。

　　以上论述所使用的数据，均是公开数据，不保密。各位可以参照这个原理，考察自己所在城市的市场状况，看看供不应求的程度有多高。综合本章和前章，我个人的判断是：中国这种供不应求的局面，将长期维持，在10年内不可能缓解。而且随着未来供不应求问题的累积，问题将更加严峻。
　　日期：2010-12-11　17:58:05
　　%11、房价上升趋势
　　随着城市化的继续，城市居住环境的不断改善，以及财富不断的汇集，可以想见的是，房间必然随之上涨。这是无从抗拒的客观规律。只能接受，不能对抗。因此我们可以在几乎所有的场合看到几乎所有的经济学者，使用各种各样的经济理论，得出这个远期看涨的结论。