日期：2010-04-28　00:03:58

　　1.4. 小结
　　房地产在中国的需求可以分为三种：刚性需求、改善性需求和投资性需求（说是投机性需求也可，我不认为投资和投机之间有什么区别）。根据前面的分析，中国的房地产市场从市场供求方面来看应当说是供求平衡，甚至在今后会短暂出现一定的供大于求的局面。最起码这个市场不能说是供小于求。所以我可以断定近年来房地产价格的暴涨主要是投资性需求作用的结果。下面我将分别就四种组合下地产的走势来进行一下分析。在开始分析之间我需要首先将房地产面临的形势进行一下梳理。

　　如果在4月17日之前来进行现在的分析，可能相对要容易一些。但“新国十条”的出台，一下子子使得情况变得微妙复杂了。市场经济一旦受到行政的干预，其运行轨迹会在一定程序上扭曲。这样我的分析将分为两个步骤：先按照原来的运行轨迹进行判断，然后再看政策对运行轨迹的影响。
　　在房产的三大需求中，刚性需求和改善性需求是完全按照市场供求关系运行的，只有投资性需求最为特殊。投资性需求既然是出于投资目的，其逻辑基础如下：
　　1．防止通货膨胀，或者说房价不会下跌。
　　2．持有收益即投资回报高于资金成本。这个资金成本，就是现在的一年期银行存款利率2.25%，只要年投资收益超过2.25%，那么，这项投资就是理性的。所以，在目前的利率水平下，只要租售比不超过1：480，也就是40年内能够收回投资，房产投资就是理性的。中国日报4月13日的报道称，当前国内一线城市的租售比均在1比500左右，有的城市甚至高达1比七八百。这意味着出租一套商品房至少要过40年才能收回成本，有的甚至需要50年。这说明房产投资已经接近或者超越了“警戒线”。而以银行贷款进行投资则明显属于“博傻”行为。我无法得知这种“博傻”行为在住房投资需求中的比重，但如果从理性的角度看，运用银行贷款进行房产投资的应该是少数。

　　目前房地产面临的情况是：“升值”预期越来越强烈，本土“热钱”和外来“热钱”争相流入房地产业；银行存款仍然是负利率，资金成本仍然很低；银行贷款继续向房地产相关领域流入。
　　我们再来看一下近期的一些数据。4月20日，央行初步统计结果显示，一季度金融机构房地产人民币贷款新增8457亿元，占一季度新增贷款总额的三分之一。季末房地产贷款余额同比增长44.3%，比上年末高6.2个百分点。其中，房地产开发贷款新增3207亿元，季末余额同比增长31.1%，比上年末上升0.5个百分点；个人购房贷款新增5227亿元，季末余额同比增长53.4%，比上年末上升10.3个百分点。请大家注意，个人购房贷款增长非常快。

　　据央行4月12日公布的数据显示，截至一季度末，我国金融机构外汇占款余额为200590.61亿元，与去年年末的数据相比，增长近7478.14亿元。以外汇占款减去FDI和贸易顺差计算出的热钱大约为750亿美元，超过去年整年的热钱规模。深圳海关今年第一季度查获违规超带货币案1412宗，案值近1亿元，而去年1月-8月包括货币案才577宗。其中百万元以上的大宗货币进出境案发生27宗，比去年同期大幅增长8倍，而涉案值合计4700万元，暴增近10倍。

　　但是我坚持认为“境外热钱”也是个伪概念，在我国实行资本管制的条件下，境外“热钱”的进出成本也很高，而且其数量相对于国内的“热钱”来讲，简直就是“胡椒面”。
　　也就是说，在目前的情况下，投资性需求的逻辑基础在不断加强，因此刚性需求、改善性需求和投资性需求都会继续增加，后两者的增加程度会远远超过刚性需求的增加。房地产价格会继续上涨。何况现在的中国房价基本上靠一个信念在支持，那就是“房地产市场不能调，政府也不敢真调”，因为一旦调整，地方财政将无力支撑，银行坏账剧升，而中国在目前的情况下基本不会出现“政府破产”问题。

　　但现在“新国十条”横空出世，“看得见的手”伸出来了，到底对需求和供应影响几何呢？“新国十条”对购房信贷做了严格规定，但对于购买首套房的刚性需求影响不大。受影响比较大的是改善性需求。投资性需求的逻辑基础仍然存在并且通货膨胀的预期进一步加强，因此对其影响不大。目前的影响更多的是心理方面的。
　　再从供应方面看，“新国十条”要求地方政府加大供应并调整住房供应结构，并要求要把住房销售价位、套数、套型面积、保障性住房配建比例以及开竣工时间、违约处罚条款等纳入土地出让合同，以确保中小套型住房供应结构比例严格按照有关规定落实到位。这样的“计划经济”式的规定无疑将会让房地产开发商陷入“迷茫状态”，房地产市场在一段时期内出现互相观望的博弈状态将成为大概率事件。而且相关规定尚有利于进一步明确和细化，因此这种博弈无疑会导致未来供应量的减少，也许经济适用房和普通商品房的供应量会增加，但我相信这两种特殊商品跟大多数需要住房的人并没有太大的关系。“任大炮”近日祭出“万言书”炮轰“新国十条”，尽管言辞激烈，但逻辑严密，所言不无道理。

日期：2010-04-28　00:10:55

　　这样，“新国十条“在需求方面只会对改善性需求造成直接打击，但同时也打击了供应量。因此其不会对房地产的供求产生颠覆性的影响。下面我就分别在四种组合下对房地产今后的走势进行分析。
　　1．汇率不调整；不加息。
　　这样情况只会导致房地产的投资需求的逻辑基础不断加强，在“新国十条”的影响下，市场会出现一段时期的观望状态，等待“新国十条”的具体实施办法的明朗化。地产价格不再上涨，即使下调其幅度也有限。并且在形势明朗化之后，市场出现报复性反弹将会成为大概率事件。而且到时候大家也会一声叹息：恶性通货膨胀真的发生了啊……
　　2．汇率不调整；加息。
　　加息是消除通货膨胀和提高投资资本成本的最有效的手段，会从根本上动摇房地产投资需求的逻辑基础，房地产市场将会向市场供求规律回归。如果说“新国十条”只是扬汤止沸，加息则是釜底抽薪。但要注意小幅加息所取得的效果将会有限。
　　3．汇率调整；不加息。
　　汇率调整会导致通货膨胀预期的减弱，会在一定程度上削弱投资性需求。但如前所述，对房地产需求影响最为明显的是加息，而不是汇率。并且如果汇率小幅调整（我认为是大概率事件），等于告诉全世界“我要给大家送钱了”，热钱会加速流入。尽管在资本管制下热钱流入的规模不会很大，但一旦给大家传递出这样的信号恐怕国内的热钱就蜂拥而上了，根本不会给国外热钱抄底的时间，中外热钱将竞相“博傻”，届时场面怕是会相当地壮观。

　　4．汇率调整；加息。
　　这种情况将会导致房地产投资需求的逻辑基础完全被颠覆，房地产市场将会彻底回归供求规律。大家将会无可奈何地发现：中国的房地产原来真的是泡沫！
　　因此，我的建议是大家如果目前有买房的打算不妨先观望一段时间，尤其要关注目前的利率是否要进入加息周期并且加息的幅度将会有多大。待形势完全明朗之后再作决定。而贷款投机者现在最好也撤出来观望，也待形势明朗之后再做决定。而完全用自己的钱投资买房者，大可静观其变。
　　但是目前主流经济学家的声音是：加息会进一步导致RMB升值，热钱会进一步涌入。如果我有机会面对这些主流经济学家的时候，我很想问他们：难道不加息热钱就不涌入了吗？RMB升值象日本当年那样一步到位或者大幅升值不就没有升值预期了吗？热钱赚我们的外汇储备你就心疼了，那么通货膨胀掠夺中国人民的财富你就不心疼吗？我们实行资本管制，热钱进出都是有成本的，我们难道就不能加强监管尽量减少热钱的流入吗？日元1985年到1987年升值了2倍，但日本泡沫的破灭却是在1990年，怎么就能得出升值会导致泡沫的结论呢？……

　　我们这么多年来的低利率不仅导致了市场的货币流通量越来越大，投资冲动越来越强，并且还导致了依靠诚实劳动的老百姓们的银行存款几乎是负收益。当我们发现投机者获得的财富远远超过诚实劳动者的财富的时候，这种结果对价值观造成的冲击和颠覆无疑将是一种文化意义上的杯具。我现在无法想象，若干年之后，当我们的下一代懂事之后用他们自己纯朴的心灵去审视周围世界的时候，我们将如何去面对他们清澈明亮的眼神……