日期：2010-04-26　20:51:37

　　1.2.商品属性
　　不过既然有数据我觉得通过梳理应当可以找到一些蛛丝马迹。房地产业的发展是和经济发展过程中所伴随着的城市化进程密切相关，古今中外，概莫能外。中国的农民进城可能首先要考虑的问题就是解决住房问题，否则永远只能做个“民工”。因此我想每年的城镇人口增加人数和城镇住宅竣工面积之间应当存在一定的内在联系。下图是我找到的相关数据。
　　资料来源：根据国家统计局相关数据绘制。
　　从上面这个图我发现两个问题：

　　1．近10年间城镇住宅竣工面积和城镇新增人口之间存在明显的正相关关系。
　　2．2004年之间，城镇新增人口开始下降，但城镇住宅竣工面积开始上升。
　　我尝试着推理一下这个图里所反映的二者之间的关系。1999年－2003年，城镇人口的增加几乎保持在一个恒定的水平上，这部分人很可能没有能力马上购房，其购买力自2005年开始才释放。那么这部分人的购买力很可能属于刚性需求。但自2004年开始，城镇人口的增加开始下降，并且在2006年开始出现明显下降。那么今后几年的刚性需求下降可能属于大概率事件。
　　2008年和2009年的统计公报显示，这两年的住宅新开工面积分别为79889万平方米和92463万平方米，合计17.24亿平方米。以住宅开发周期3年计，今后三年的平均供应量无论如何也不会低于2009年的水平（2009年住宅竣工面积为57694万平方米）。
　　因此，如果从上述角度看，一方面是新增城镇人口不断下降，一方面是住宅供应量在增加，我们有理由对未来房地产的价格走势看低一线。
　　资料来源：根据中国统计年鉴和2008、2009统计公报的数据绘制。
　　另外我根据中国统计年鉴和2008、2009年的统计公报的数据还发现了一个奇怪的问题，就是在1999－2009年的十年间，每年的住宅施工面积在不断增长，但住宅竣工面积几乎没有任何增加。2008年和2009年两者之间的差距居然拉大到了4倍以上？！我觉得这种现象只有一种解释，就是开发商建造完毕之后隐瞒不报。除此之外，我实在想不出其他的原因。如果有做房地产开发的朋友能否解释一下。这个“谜底”的揭开，对于我们理解房地产市场的有着重要意义。

　　按照2009年的商品房平均销售价格4695元/平方米和城镇居民人均可支配收入17175元计，普通城市居民一年不吃不喝居然连4个平方米也买不到！借用王石的一句话：如果房价连白领阶层都觉得有些难以承受的话，那么，这个价格一定是不正常的。
日期：2010-04-26　21:01:49

　　1.3.投资属性
　　前面我对房地产从供求角度所进行的分析工作只进行了一半，因为房地产不同于一般的商品，由于其所有权和使用权可以天然分离，并且这种分离可以给所有人带来投资收益，也就是说房地产具有天然的投资属性。因此，在经济快速发展过程当中，房地产的价格不断上涨是必然的。并且由于其投资的专业性要求相对比较低，因此在经济产生泡沫的时候往往首当其冲成为资金冲击的对象。
　　2000之后，世界经济开始进入了一个快速增长的阶段，由此全球商品市场也迎来了长达7年的大牛市。我们首先将中国的房价变化过程和全球主要国家房价走势做一下对比。
　　资料来源：复旦大学住房政策研究中心陈杰的博客

　　资料来源：根据中国统计年鉴和2008、2009统计公报的数据绘制。
　　通过上述对比，应该说中国房地产价格的平均涨幅和世界主要国家的平均涨幅基本相当（爱尔兰的涨幅有些变态），涨幅都在2倍左右。当然日本例外。在此期间，有色金属等大宗商品也走出了一波波澜壮阔的大牛市。
　　但是现在的问题是，自2007年次贷危机初显端倪时，全球的房价就不再上涨，并且自2008年起主要国家的房价不断下跌。唯独只有中国的房地产价格在全球一枝独秀，并且在2009创下了近年来的最大涨幅。这个涨幅是否形成了泡沫，大家仁者见仁，智者见智。尽管银监会表示房地产行业的贷款余额占全部贷款总额的比例达到20%，尽管已经公布年报的11家上市银行的房贷占贷款总额的比例超过24%，尽管央行表示今年一季度有三分之一的贷款都流向了房地产，但是这些数据仍然不足以说明房地产产生了泡沫。因为我发现香港、泰国和大多数西方国家的房地产贷款占贷款总额的比重一般都超过了40%。但是下面的两个指标可能在一定程度上能够说明一些问题：房屋售价与月收入比、房屋售价与月租金比。

　　尽管房地产天然具有投资属性，但是，这个投资属性必须建立商品基础之上。假如通过计算我们发现自己计算出来的指标大大超出上面两个图中最高的指标，我想，中国的房地产价格无论如何都不能说是正常了。
　　财新网专栏作家Barrons近日将北京与22个世界主要城市进行了比较，发现其租售比已超越了美国纽约曼哈顿，在22个城市中名列第一，直逼日本东京历史上的最高位。
　　(后面有两张图实在上传不上来，请看网址http://www.ritholtz.com/blog/2008/11/global-real-estate-ratios/)