日期：2015-06-01 22:47
　　大家好我是小绝。当今社会，地产开发商俨然成了土壕与奸商的代名词，我们痛骂房价，痛骂开发商，但其实许多人对开发商并不了解。其实吧，无非也就那么些个小九九，说开了也就没什么神秘的。
　　日期：2015-06-01 22:48
　　首先小绝可以肯定的告诉大家，会有妹子的！房地产公司说白了就是一个充斥着利益与美女以及官shang勾搭的场所嘛。但是妹子的事情稍后再谈，放心吧，不会让大家失望的。

　　日期：2015-06-01 22:48
　　小绝做了四年甲方，现在既当甲方又当乙方也有三年了，资历不算深，但对地产开发商还算有了大致的了解。下面小绝将带领大家进入房地产公司这一领域，把地产开发商的种种剖析给大家。
　　不懂欢迎来问，不服欢迎来辩。
　　日期：2015-06-01 22:49
　　先说一个大家比较感兴趣的话题，房地产的利润真有民间所传的那么大吗？其实不然。
　　日期：2015-06-01 22:50
　　就住宅项目来说，在销售情况特别理想的前提下（一般是指售出总套数的86％以上），开发商能获取的益润为投资额的29％~33％，商业可能会高一点，商业留到下面说。
　　日期：2015-06-01 22:51
　　朋友们可能会说，都尼玛33％了还不算高？但是化妆品行业的利润已经普遍达到45％了，这个别跟我争，小绝家是卖化妆品的。
　　日期：2015-06-01 22:53
　　许多朋友可能不服，小绝尼玛你扯淡呢啊？其实真没有扯淡，这个数字是相当客观相当准确的，每个行业都有自己的利润尺度，六百块的美宝莲最多也就300的利润，多出这个值就有问题了，有可能是假货，有可能是走私的欧版。
　　日期：2015-06-01 22:54
　　房地产也一样，但是房地产没有假货啊没有走私啊，特别是07年以后，几乎不存在偷工减料现象了，因为实在没必要啊。
　　日期：2015-06-01 22:55

　　先容小绝喝口热茶再接着喷。不是喷我的行业，是接着侃。侃房地产这些破事儿，其实挺有意思的啊么么哒
　　日期：2015-06-01 22:56
　　就为了节省几百万的钢筋，传出去还不够丢人现眼的，地产商的名誉很重要，万一被查出来，将会面临大规模的退房问题，单是业主贷款买房的银行利息就是扯不清的麻烦。
　　日期：2015-06-01 22:59
　　而且在02年至07年之间，利润额甚至更低（但也可能高的离谱，下面会提到）。所以开发房地产不算是太过暴利，暴不暴利是相对的，但利润确实大，因为基数大。投资一个亿，两年赚3300W，确实够吓人了。
　　但是你见过年销售额过亿的化妆品商店吗？

　　所以该喷，活该被喷成渣。尼玛两年一辆布加迪加套小别墅了，车里啪啪别墅啪啪太狂野了。
　　日期：2015-06-01 23:00
　　嗯直播，全自己写的，就是慢慢写慢慢侃，跟大家伙聊聊天
　　日期：2015-06-01 23:00

　　如果朋友们听说哪个项目的利润高于33％的，并且是千真万确属实的，那么小绝可以负责任的告诉你，要么这位地产老板关系大过天，要么就是胆子大过天。因为唯一的可能性就是，这位老板把规划的项目改了。
　　日期：2015-06-01 23:02
　　就是说，规划批准的这块地皮是住宅，但他建成了商业；批准的是医院学校，他搞成了小区；批准的十层，他硬是尼玛玛滴敢盖到二十层。
　　回答小绝：屌不屌？炸不炸天？
　　日期：2015-06-01 23:05
　　但是有比这更尼玛炸天的。小绝大学5年，最后一年实习期就跟着老板到工地了，到现在七年了，做了俩住宅一个商业，尼玛碰到过土方开挖时挖出古墓的，高空坠落刚好插钢筋上疼卒的。反正各种事情。也不能说是不是趣事吧，我就是想把开发商碰到这种事件的解决过程写出来。
　　日期：2015-06-01 23:06
　　开发商的领域唯一的口号就是：没有什么是可能的，一切都是不可能的。
　　这句话是小绝跟随了七年的老板常对我说的一句话。起初我不大了解，慢慢地觉着太尼玛大大的对了！
　　没有任何表象，所有的把戏均是暗箱操作，知道的人不能说，老百姓是不会知道的。
　　日期：2015-06-01 23:07
　　有的朋友估计会问了，开放商的利润怎么拿销售额来计算？一般情况下，二线中等城市，建筑面积上10W方的住宅区，销售额大概为5个亿左右，开发商的投资额约为1.5亿左右，利润约为5000W左右。那么剩下的三个亿去哪了？
　　日期：2015-06-01 23:15
　　把吞的楼补上
　　而且这个百分之肆拾伍是指销售额的这么多，也就是卖一百可以赚这么些块钱。但是房地产呢？房地产的利润按投资额来算的，注意是投资额，也就是说，投资一百块可以zhuan到29到33，这个暂且是跟销售额无关的。
　　日期：2015-06-01 23:16
　　其实小绝玩了一个数字游戏。这里所说的1.5Y的投资额，是指前期购买土地的费用，办理前期手续的费用，以及达到预售条件之前所支付的材料费和付给施工单位的工程款。
　　日期：2015-06-01 23:19
　　注意，对于住宅项目而言，预shou是关键节点，因为办理预售证之后就可以售fang子，而且band可以直接放款，
　　日期：2015-06-01 23:19
　　这样就保证了资金回转，即：拿shou房kuan去支付工程kuan及材料kuan等费用。

　　日期：2015-06-01 23:22
　　仍在屯帖子……。我觉着带数字就是打广告……。
　　日期：2015-06-01 23:24
　　打个比方，买套房首付后，不是欠开发商剩下的，而是欠了band的钱，这余下的跟开放商屁关系没有，因为band直接把钱给了开发商，剩下完全就是银行吃我的长久利啊啊啊啊息的问题。
　　所以说，只要房子mai出去了，开发商就不需要再掏腰包了，而是实现了资金回转。
　　日期：2015-06-01 23:26
　　吞帖子吞的我要跪了。不过仍要支持！毕竟净化了贴吧环境，我就辛苦点，多改改措辞
　　而商~业项目不一样，因为商~业项目的银行放款条件为：项目竣工交付使用之时。也就是说，商~业项目盖多少年，开发商就要自掏~~腰~包多少年，这期间只能靠开发商自己去融啊啊资去贷啊啊款，要么用自己的钱。
　　日期：2015-06-01 23:27
　　所以商`业不是一般的老板能玩得起的，以三四个~~~~亿的身家去玩商业，无疑是玩火自焚，把流动资~~~金全搭进去了还没见着回报的。所以商业的利~~~~润要大些，高烂尾高风险高回报嘛。当然了，商业的情况很复杂，这个后面会慢慢说。

　　日期：2015-06-01 23:28
　　言归正传，如果非要以销售~~·额为基数拿出一个利润~~~~值，那么小绝可以明确的告诉大家：10~~~％到12~~~％。也就是说，二线中等城市，销售额5个~~~~亿的住宅项目，利润为~~~~~~~~~5000W左右。