国有土地，是指属于国家所有即全民所有的土地，国家是国有土地所有权的唯一主体，用地单位或个人对国有土地只有使用权，没有所有权。国家实行国有土地有偿有期限使用制度。城市市区的土地全部属于国家所有（法律规定另有归属的除外）。农村和城市郊区中已经依法征收为国有土地的属于国家所有。国家依法征用的土地归国家所有。农村集体经济组织全部成员转为城镇居民的原所属。森林、草原、滩涂、山岭和河流等自然资源，属于国家所有，但法律规定属于集体所有的除外。

　　依据《宪法》、《土地管理法》、《土地管理法实施条例》及其它相关法律法规，只有属于国家所有的土地，或者原集体所有的土地被国家依法征用后，才可用于房地产开发。属于集体所有的土地禁止用于房地产开发经营。在非法取得的集体所有的土地上进行开发建设的，以非法转让土地论处。
　　近几年来，有些地方的小产权房问题一直很突出，甚至到了积重难返的境地。笔者认为，这个问题不能简单的用部分民众对我国房地产市场法规体系的不了解来解释，这未免有些牵强。在笔者看来，小产权房问题虽然不合法，但其有一定的社会合理性：
　　近年来高涨的房价，已经将相当一部分刚需购房人群彻底排除在商品房消费门槛之外。而国内的住房保障体系又处于完善和重建当中，无法发挥其社会作用。被作为生活必需品的住宅搞得焦头烂额的刚需购房人群，别无选择之下，即使明知违法购买小产权房无权益保障，也只能用这种无奈的选择给自己的家庭一个容身之所。这就为小产权房的存在提供了市场条件。
　　同时，我国正处于城市化加速发展阶段，农民村集体及农村合作组织，在失去了千百年来赖以生存的土地资源后，很自然的将目光锁定在了仅剩的村集体土地和征地后预留的自留地上。为的就是一个朴实的目的，创造效益让自身生存下去。另外，各地正如火如荼进行的新农村建设也为小产权房的出现提供了有利条件。这就为小产权房的存在提供了土地条件。
　　商人的嗅觉毫无疑问是最敏锐的，一边是巨大的市场需求，一边是强烈的供给愿望，只需要一点资金的催化作用，这种供和需之间被隔断的关系便可在瞬间释放出令人难以置信的力量和可观的利润。资本是逐利的，哪里有利可图，资本就涌向哪里。这就为小产权房的存在提供了资金条件。
　　在市场、土地和资金条件都具备后，唯一的障碍就是政策限制。根据《中国人民共和国土地管理法》的规定，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。但这并不能成为阻止开发商介入小产权房建设的有效力量，因为善于打政策擦边球的开发商，利用 “以租代售”的模式，有效规避了法律风险。
　　以案例分析：
　　张先生和妻子刘女士是山东某市的外来务工人员，苦于当地的房价已经远远超他们的经济承受能力，以致夫妻俩一直以租房的方式游离于城市住房梦的边缘。这种寄人篱下的租房生活总给他们带来强烈的不安全感，让小俩口对拥有一套属于自己的房子充满了极度的渴望。

　　某日，张先生听老乡说，在本市郊区有一楼盘价格很便宜，只有周边楼价的一半左右。这让张先生夫妇心动不已，旋即赶往项目所在地了解情况。奇怪的是，这个正处于施工阶段的楼盘竟然没有和别的项目一样，有一个装修得富丽堂皇的售楼部，只是在楼盘边角的杂草堆上竖了一个破旧的广告牌，注明了楼盘名称和一个电话号码。满腹狐疑之下，张先生还是将电话打了过去。随后一个穿着工作服的人员出现在张先生夫妇面前。经过一番上下打量和试探性的交谈，该工作人员将张先生夫妇带到了楼盘的接待处——该项目的现场工程部。

　　这时，现场的两个工作人员开始滔滔不绝、练笔带花地给张先生夫妇介绍该楼盘的优点，拉着夫妇俩又是指又是看，并着重突出了这个楼盘价格只有周边楼盘的一半。显然，这点住了夫妇俩的死穴。看到张先生脸上仍然挂着对项目的疑虑，其中一个工作人员故作紧张状，话锋一转，说这是最后一批房源，村上已经决定组团购买，不知道还能不能挤出一套来卖给张先生夫妇。一听这话，老实巴交的夫妇俩直蹬脚，眼急了。刘女士一改方才的沉默，一边拉着工作人员好话说尽，要求买一套，一边不断给张先生使眼色，要他尽快下定。胳膊拗不过大腿，最后在工作人员的半推半就中，拿出了一份租期为50年的房屋租赁合同，租金一次性付清用以抵房款，说是这里的房子都这么卖，反正住房是向国家租了70年的土地，这里是50年，道理是一样的，而且价格还便宜点。面对这份所谓的那个，看着夫妇俩又开始犹豫了，销售人员甩了句：“要签就签，不签，后面还排着队签呢！”别无选择之下，张先生，还是用那只比实际年龄显得更苍老的手，颤巍巍地签下了自己和家人的城市住房梦。

　　笔者很理解张先生夫妇们对融入城市生活的渴望，以及用购买城市住房的方式获得身份认可的强烈心理。但是，要选择正确的方式和途径来实现才能保障自身的合法权益，案例中的以租代售方式存在明显的陷阱，分析如下：
　　陷阱一：购房人把庄稼种在了别人的地里。现在的商品房价格都是含有土地使用权转让价和房屋所有权转让价，所以只有土地使用权和房屋所有权归属的一致性才是不动产具备完整财产权的前提和基础，进而拥有对不动产的占有、使用、处分和收益权。而租赁权的实质仅仅是对不动产通过以契约的形式而获得的一定期限的使用权，并不具备对不动产的占有权、处分权和收益权。所以通过所有权和租赁权的比较可以发现，以租代售的形式，本质是购房者以购买所有权的代价，获得了租赁权，其结果是购房者丧失了大部分的财产权。比如上述案例中，如果项目今后遇到拆迁，土地使用权人和房屋所有权人不是张先生夫妇的情况下，想要获得赔偿是很困难的。同样，今后如果张先生夫妇想要转手卖掉这套房子，也是于法无据的，因为夫妇俩并不具备土地使用权和房屋所有权。所以，以租代售的形式对于购房人来说，就好比将自己的庄稼种到了别人地里，是件毫无利益保障可言的事情。

　　陷阱二：开发商用以租代售规避政策，转嫁风险。上文已经提到，集体用地是不得用于房地产开发的，开发商之所以敢冒天下之大不韪，就是打了政策的擦边球——以租代售——以出租之名，行销售之实。现在市面上很多小产权房，都是借着村集体搞新农村建设的名义，或者利用农村建设用地搞集体经济体的幌子，具备合法的建设手续作为掩护，而且确实是面向村集体成员分配，但是在体量上却远远超标。如此一来，一是让项目的操作更具有隐蔽性与合法性，二是即使被有关部门发现，也有村集体成员合法权益作为“人质”，让执法部门无法采取强制措施执行。地方政府从维稳角度出发，对这类项目也只能睁一只眼闭一只眼，只得承认即成的事实。最后，开发商赚得钵满盆满，留下那些村集体以外的购房人承担最终的政策风险。

　　综上所述，笔者认为，小产权房现象其实质不是一个简单的房地产违规销售问题，其中涉及复杂的多方利益博弈，以及对现有土地制度的挑战和高房价下居住需求对现实制度的冲击。一些地区之所以小产权房泛滥，不乏源于地方政府利用法不责众的心理与政策制定者之间的隔空博弈因素，希冀在现有土地制度安排下出现有利于当地的政策转变或突破。
　　由此种种，笔者建议购房者不要存在侥幸心理，更不要盲从，认为法不责众，冒险一搏也许能换回额外的利益。殊不知，赌桌上的筹码从来就不能决定自身的命运，尤其是普通购房者，倾其所有地赌这一把，只怕徒留一声长叹。