股票市场从1995年到1996年间两次大跳水，中国股市进入长达数年的熊市。房地产市场开始迅速回落，1994年基本停止增长，1995年开始出现商品房空置难以消化的问题，海南房地产泡沫在1993年就破了。
　　对于房地产市场而言，到了1995年，就已经从过热转向了萧条，很多城市都已经转向开始救市了。整体宏观经济虽然稍有延迟，可是从1995年之后，也开始转入萧条了。
　　然而天有不测风云，就在中国为自己经济烦神的时候，领边国家却发生了件大事-1997年的东南亚金融风暴，最终结果是中国周边国家的货币一个个都相继大幅度贬值。香港虽然维护住了联系汇率，保住了面子，但是股市和房市双双崩盘。
　　1997年的东南亚金融危机对于后来中国经济政策的走向至关重要：
　　第一，由于周边国家货币相继贬值，给本来就困难的中国经济雪上加霜，最终导致中国为了刺激经济增长，而相继推出了房改、教改和医改三项政策。当年这三项政策，根本目的都是为了拉动内需，却忽略了这些政策本身的其它影响以及它们本该具有的更重要的作用，结果导致了后来的种种社会问题。
　　第二，东南亚金融危机给中国领导人和经济学家造成了错误的印象，在对外贸易和外汇储备的问题上，中国一直防范自己会出现类似东南亚式的问题，所以有意识的实行高顺差和高储备的政策。然而，后来我们知道，中国的问题不是东南亚式的，而是日本式的，而且是日本问题的加强版，而中国的高顺差和高储备，却直接导致了后来的流动性过剩，这也是房价高企的一个重要原因。
　　1998年国务院发布《关于进一步深入城镇住房制度改革加快住房建设的通知》（23号文件），这一份文件后来被视为房改的纲领性文件，其核心内容就是取消福利分房，从而实现居民住宅货币化、私有化，不过我们所要注意的是，在这份文件提出的是“同时调整住房结构，重点发展经济适用住房，建立以经济适用房为主的住房供应体系”。
　　紧接着，在1999年2月，中国人民银行下发《关于开展个人消费信贷的指导意见》，第一次提出了“积极开展个人消费信贷”的概念，按揭买房开始正式登陆中国。
　　这两个政策可谓一脉相承，前者从政策上把房子推向了市场，更重要的是断绝了人们福利分房的希望，迫使人们不得不进入房地产市场，形成需求，而按揭政策则使人们具有了买房的可能性。
　　不过，在23号文件刚刚下发时，却并没有马上给市场带来利好，甚至一度引起了一些混乱。因为在九十年代，房地产市场中的一个主要需求来自于单位集体购房，然后再分给个人。23号文件停止了福利分房，将市场上大部分单位购房需求消灭了，而另一方面，当时个人收入还很低，所以个人购房的总体需求还很少，所以政策刚下发时，还造成了很多公司赶末班车，购房单位赶末班车赶快买房分给职工，房地产企业也着急卖出房子，其情形就如北京限购前的情况。而在末班车之后的1998年，房地产市场也确实有一段时间就如一潭死水，似乎毫无起色。

　　然而，进入1999年之后，新政开始逐渐显现出效力，主要得益于三个原因：
　　一、由于住房按揭贷款的推行，大大降低了人们买房的门槛，使没有太多钱的人们有了买房的可能。
　　二、1999央行连续七次降息，中国从此进入低利率时代，七次降息之后，利率已经仅相当于1996年时的一半了，大大降低了人们买房的成本。除此以外，买房首付款由最初的30%降到了20%，住房贷款利率也进一步下降。
　　三、几乎所有开发商都是依靠商业贷款进行开发的，连续降息大大降低了开发商的成本，使开发商能够以更低的价格卖房。
　　前面的章节中我已经说过，从1999年到2003年这一段时间，是这一轮房产热潮的启动期，这一阶段的房屋需求，主要是来自于真实的居住需求。

　　到2003年左右，由于刚刚被放开之后的需求确实很大，加上政府的强有力的推动，房地产市场已经开始显示出泡沫的势头了，投资需求也开始逐渐进入，房价不断攀升，北京等部分城市，如果用房价收入比这些参数来衡量，都已经严重超标了，正因为如此，王石在我们学校演讲的时候，提到北京房价已经太高了。
　　政府显然也注意到有点热的房地产市场，开始了98年房改之后的第一次调控，而且声势浩大。
　　2003年4月，中国人民银行下发《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》，这就是有名的121号文件。
　　“121号文件”的核心内容是：房地产开发企业申请银行贷款，其自有资金(指所有者权益)应不低于开发项目总投资的30%；商业银行发放的房地产贷款，严禁跨地区使用；商业银行不得向房地产开发企业发放用于缴交土地出让金的贷款；对土地储备机构发放的贷款为抵押贷款，贷款额度不得超过所收购土地评估价值的70%，贷款期限最长不得超过2年；承建房地产建设项目的建筑施工企业只能将获得的流动资金贷款用于购买施工所必需的设备，严格防止建筑施工企业使用银行贷款垫资房地产开发项目。对于个人房贷，121号文件规定：商业银行只能对购买主体结构已封顶住房的个人发放个人住房贷款；借款人申请个人商业用房贷款的抵借比不得超过60%，贷款期限最长不得超过10年，所购商业用房为竣工验收的房屋；购买第二套以上(含第二套)住房的，应适当提高首付款比例，并不再执行个人住房贷款利率，而按央行公布的同期档次贷款利率执行。

　　与现在不同的是，当年人们对于政府的调控政策还是很在乎的，不像今天，由于政府的政策反复无常，信用尽失，人们对于政府政策的信任已经降到了最低，以至于政府发布调控政策，很多人反而会当作利好来看待，开发商也摸准了政府的命门，敢于死扛着不降价，硬等政府改变政策。
　　当年情况可不是如此，121文件一下，对于开发商来说，其感觉是“这些规定条条如刀，刀刀见血”，很多开发商都以为好日子已经过去了，紧接着而来的将是地产业的冬天。
　　然而，今天我们知道，这个文件从来没有被真正实施过，在2003年8月份国务院就发布了另外一份文件《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》，称为18号文件，在今天的人看来，这份文件除了说要将1998年以经济适用房为主的政策调整为以商品房为主的房地产供应，明确要求增加商品房供应的比例，并且正式在文件中说房地产业已经成为国民经济的支柱产业，别的也没有什么实质性的内容。

　　然而，其关键意义在于，18号文件的发布正式宣布了121号文件的流产，对于开发商来说，悬在头顶上的一把刀拿掉了，而且明白无误的表示要推动房地产的发展，给了开发商、投资者们最大的信心。我一直以来都特别强调，在投资品市场上，信心的作用往往大于一切实质性的内容。
　　政府之所以做出这样的决定，最重要的原因是这一年不期而至的非典，使得本来刚有起色的宏观经济，又开始疲软了，对于刚刚履职的新一届政府，经济增长率是比什么都重要的。
　　此外，开发商们的活动能力也是一个重要原因，2003年6月份，任志强就代表住宅产业商会针对121号文件写了两个报告，一个报告经中央某部转交中央，一个直接寄递中央，这两个报告显然是起了不小作用的，国务院在制定18号文件之前，还曾经召集过一些开发商们开会，听他们的意见。