日期：2011-03-17　15:20:32

　　第十一章 中国房地产政策编年史（1978～2011）
　　毫无疑问，房子现在已经成为全中国人民最大的难题，不只是老百姓难，其实国家领导人也难（且不论他们到底是在考虑谁的利益）。
　　不过，年纪大一点的人应该会意识到，房子对于中国人来说，其实是个由来已久的难题。只是在不同阶段，问题的形式不一样而已，
　　从五十年代初到九八年房改之前，中国实施的都是福利分房为主的政策。福利分房可不像今天网上一些人说的那么美好。大家可以先看个数据，1949年，中国人均居住面积是4.5平方米，可是到了改革开放前夕的1978年，这个数字降到了人均3.6平方米，这个数字还没有考虑当时一千多万上山下乡的知识青年。
　　福利分房政策不仅给人们住房带来很多问题，政府的日子同样不好过，一度以来房子都是国家财政最大的难题。

　　因此，邓小平1978年9月份在全国城市住宅建设工作会议上，就提出要拓宽解决住房问题的路子，譬如允许私人建房、私建公助以及分期付款等等。到了1978年10月20日，邓小平视察北京前三门新建的公寓住宅楼时，更是进一步提出了房子是否可以作为商品，不过，当时竟然没有一个人敢应答，由此可见意识形态对人们的影响之大。
　　我们应该明白，当时的领导人们之所以关心住房问题，绝不仅仅是因为人们的住房难，更关键的是国家财政实在是太困难了。
　　1978年的住房问题本来就很严重了，到了1979年问题就更严峻了，因为这一年发生了一件大事，全国知青大规模返乡。而且这些人大部分都是大龄青年，一回到城市就面临结婚生子的问题，用今天的话来说，这些人是货真价实的“刚需”。
　　当年的青年们遇到的问题和今天还不太一样，今天人们结婚生子时需要房子，很大程度上是因为被户口、入学等绑架了，当年的人们，是确确实实需要一块小小的独立空间，好让他们能够“办事”。
　　回过头来看，整个八十年代房子一直都是让政府惆怅的问题，所以官员们也一直在探讨房改，这不是魄力和眼光，而是时势所迫。今天人们讨论改革，总是强调领导人的能力和魄力，有意无意的把改革描绘成是自上而下的，可是纵观三十年的改革，其实大部分都是自下而上的运动，农村改革如此，房地产改革也同样如此。
　　由于土地公有这个框框实在是太大了，没人敢贸然突破，所以中国的房改并不痛快，一直到今天，改革也还没有彻底完成
　　但无论如何，从七十年代末，房改的苗头就已经出现了。1979年国家城建总局就以西安、南宁、柳州、桂林和梧州五个城市作为试点，试行以土建成本价向居民出售新建住房。房价是多少呢，120元/平米到150元/平米。可即便如此，人们还是觉得买房不划算，真正买房的人很少，从1979年到1991年的12年间，中国一共有23个省开展了新建住房的出售工作，但一共不过卖出了36.6万平方米，实在是少的可怜。

　　在房改这件事情上，珠三角区域是远远领先于其它地区的，1979年广州大沙头就开工建设了中国的第一个商品房小区-东湖新村。这是一个由广州和香港共同开发的住宅小区，小区竣工后在香港和内地各销售一半。大陆销售价格为700人民币/平米，香港销售价格是2300港元/平米（当时汇率约为10港元兑3人民币）。对于香港人来说，这个房价实在是太便宜了，所以很快就销售一空了，而在内地销售的那一部分，则主要是被有海外亲戚的和先富起来的人们购买了，相对内地的试点，这个小区的销售情况算是相当火爆。

　　实际上，最初内地开发的房地产项目，基本上都是和香港合作的，因为当时内地的人们，对房地产这个东西一还窍不通，一直到九十年代，内地大部分房地产项目，实际上都是香港人操盘做的。
　　人们都说现在中国的房地产模式，走的是香港的路子，而不是欧美的路子，因此导致了现在房价高企。某种程度上，这种说法是有些道理的，可是也是没有办法的事情，中国内地从开始，就是跟着香港人学做房地产的，从商人到政府，都是如此，走香港路线也是必然。
　　顺便说一下1979年的另外一件大事，1月份国务院批准袁庚率领招商局开发深圳宝安蛇口工业区，这是深圳作为经济特区的起点。
　　后来的中国房地产行业，一直到2000年初，珠三角地区的发展都远远领先于其它地区，包括首都北京。按照谢强在《一个文人的地产江湖》中的说法，在上世纪九十年代末，广州的房地产发展至少领先北京十年。北京房地产市场的风起云涌，是进入二十一世纪以后的事情了。但北京房地产的热潮，更多的是价格的疯狂上涨和投机的盛行，在设计理念、操作模式上，很多人依然认为是没法和广州、深圳相比的。

　　我刚才提到，1978年时邓小平曾经提出房子是否可以作为商品，结果没有人敢回答。到了1980年，邓小平自己回答了这个问题，在80年4月2号，邓小平做了个《关于建筑业和住宅问题的谈话》，在这篇讲话中，邓小平自己说了“房子是可以卖的”。
　　邓小平讲话的威力是很大的，截止到80年10月份，全中国有26个省128个城市开展了私人房屋购买和建造住宅的工作，111个城市的私人建房面积达到了332万平方米，这个数字要比新建住房的销售面积大的多，由此也可以看出，当年政府是允许私人建房的，禁止私人集资建房，那是土地财政的效力显现以后的事情。
　　从改革开放的进程上来说，1981年是倒退的一年，近三十年的改革开放史中，有过两次主要的波折，一次是九十年代初的反“和平演变”，另外一次就是八十年初的这一次。1981年，报纸上看到最多的，不是搞经济建设，而是“打击投机倒把”，结果导致这一年的经济大幅度下滑，基础建设投资比前一年减少了250亿。
　　不过，1981年的政策并没有持续太久，局势很快就被扭转过来了，到了1982年，经济建设又成了人们的共识，房地产改革当然也跟着得到了进一步发展。1982年1月，深圳颁发《深圳经济特区土地管理暂行规定》，首先开始征收土地使用费。请大家记住这个重要的日子，因为这是后来土地财政的开端。
　　1982年4月，国务院通过《关于出售住宅试点工作座谈会情况的报告》选定常州、郑州、沙市和四平四个城市作为出售住宅的新的试点。

　　1983年2月，《经济日报》报道了中国人民银行负责人的谈话，鼓励私人购房、修房，要求试办购买住房储蓄、修房储蓄等项业务。
　　1983年5月，城乡建设部发布《城镇个人建造住宅管理办法》，从法律上赋予城镇居民个人建造住宅的权利。
　　1983年的另外一件大事，中国各大城市开始发还在五十年代开始强制征收的“经租屋”，并且在12月颁发了《城市私有房屋管理条例》，这是解放以来第一部保护城镇私有房屋所有权的法规。
　　1983年7月，深圳通过了《深圳经济特区房地产转让条例》，条例对房地产预售做了专门的规定，中国大陆最早的房地产预售首先在深圳出现。