日期：2011-02-20　23:30:41

　　第十章 政策八误（九）
　　八误：
　　房地产调控措施摇摆不定，措施有方向性错误。在对待房产调控这件事情上，中央政府和地方政府各有一番心思。
　　对于中央政府来说，一方面从上世纪九十年代末以来，房地产就开始逐渐成为支柱性产业，这些年宏观经济数据能够那么火热，房地产功不可没。所以中央政府从内心深处来说，绝不想让房地产这杆大旗倒下。而另一方面，这几年房价涨的也实在太猛了，让政府不能不担心，所以又不得不狠下心来对房地产进行调控。所以，中央政府在房地产调控这件事情上，一直是持一种犹豫不决的心态，到今天仍然是如此。

　　地方政府的心态则完全不同，这几年，地方政府可谓从房地产中尝到了无数甜头。第一，卖地的钱已经是地方财政的主要来源之一，这已经成为世人皆知的一个秘密。第二，由于房价这些年的高歌猛进，房地产行业已经地方经济的重要支柱，是完成GDP指标的主要依靠之一，第三，大量官员本身与房地产行业有着剪不清理还乱的关系，或者自己有大量高档住宅，或者亲戚朋友，兄弟姐妹，儿子女儿本身就是开发商的，不一而足，第四，房地产开发的链条上，有大量供地方官员寻租的空间，看一下新闻就会注意到，近年来因为腐败倒下的官员中，几乎一多半跟房地产有关。所以，地方政府是坚决反对调控房地产的。

　　所以，其实中国的房地产调控，就是以中央政府态度暧昧，政策犹豫不决，而地方政府坚决反对，极力掣肘，能拖就拖为特点的一场博弈。
　　中央政府犹豫不决的心态，从历年来的房地产调控政策，可以看的一清二楚。
　　2003年4月，中国人民银行还下发《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》（121号文件）。规定对购买高档商品房、别墅或第二套以上（含第二套）商品房的借款人，适当提高首付款比例，不再执行优惠住房利率规定。
　　可是紧接着在2003年8月份，国务院就发布《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》（18号令）将1998年以经济适用房为主的政策调整为以商品房为主的房地产供应，明确要求增加商品房供应的比例。
　　两个政策，前者是要控制房地产行业过热，而后者则是要进一步拉动房地产的发展，前后发布的时间不过相差4个月而已。
　　最明显的则是在2007年之后，2007年时，由于房地产价格涨得实在是太快，中央政府终于坐不住了，推出了一系列的房地产调控政策，在土地政策上，对开发商每宗房产交易净收益中征收30%~60%的土地增值税，加强闲置土地处理，单宗土地开发周期不得超过三年对闲置土地征收20%地价的闲置费，开发商必须全款拿地，不得分期付款，土地出让金10%用于廉租房建设，
　　在保障房措施上，要求加强保障房建设，在原来经济适用房的基础上又推出了两限房，廉租、两限和经济适用房用地不低于整体住宅供地的70%（当然这一条似乎从来没有做到过）。
　　在金融政策上，央行六次加息，十次上调存款准备金率，提高第二套住房的首付比率，以家庭为单位界定二套房。
　　然而，仅仅过了不到一年，由于受美国次贷危机的影响，全球经济开始进入衰退，中国政府的房地产政策立即来了个180度的大转弯，改调控为刺激。

　　从2008年9月16日开始，中国人民银行连续数次降低准备金比率和贷款利率，10月22日，财政部、国家税务总局、央行联合发布政策，降低存贷款利率、减免税费、降低房贷首付。10月27日起，个人住房贷款利率优惠下浮30%，最低首付款比例调整为20%。
　　中央政府历次调控房地产成效都不大，可是这一次刺激房地产的手段却是立见成效，中国房价从2009年初开始，到2010年4月份，经历了有史以来最大的一次上涨，使得中央政府不得不再次对房地产市场进行调控。
　　其实，虽然政府在调控房地产上一直犹豫不决，每次调控总是下不了决心，很多政策甚至是药不对症，可是2007年的那一次调控，由于对需求的闲置够大，在经过了几个月的僵持之后，房价已经走上了下行的趋势，房地产调控可以说是初见成效。政府的这一次政策反复，不仅葬送了已经见了效果的房地产调控，把中国经济推向更加困难的境地，而且彻底丧失了在公众间的公信力，使得人们对于政府的任何措施都不再相信，甚至从反方向理解政府政策的意图，这要比经济上的困难来的更加严重，这是政府最需要挽回的一个方面，比房价更重要。

　　现在，炒作房地产总是说，不管政府发布任何政策，只会使房价上涨，不会降低房价，其实，很大程度上就是2008年之后政府的反复政策给人们造成的影响，我们今天应该记得，政府政策曾经是起到作用的，只是被政府自己又给葬送了，所以我们也有理由相信，只要政府真的下决心控制房价，是一定能够控制住的。
　　如果关注房地产政策，大家可能会注意到，其实在2007年之前，正在在2004到2006年之间，也曾经发布过很多调控房地产政策的，甚至在2003年前半年央行也发布过调控房地产的政策，但是之所以起效慢，或者没有效果，主要有以下几个方面：
　　1.对问题认识不足，一直不肯把降低房价作为目标，而是一直坚持要稳定房价，房价5000如此，房价10000时如此，房价到了20000了，政策还是这么提。其实我早已经说过了，现在局势决定了，房价不可能稳定，要么涨，要么跌，绝对没有折中的道路可以走。其实政府的心态我完全明白，一方面房价上涨带来的民怨太大，而且累积的风险也越来越大，所以政府不希望房价再涨了，另外一方面，又不希望房价暴跌导致经济衰退。这种心态和我们普通老百姓处理一些问题的想法是类似的，我们自己遇到一些两难问题时，也总是希望能够折中处理，什么损失都不想有，可是结果却往往更坏。而作为一国政府，在处理涉及国计民生的大事上，心态如此不成熟，对问题的本质视而不见，就大大不应该了。

　　2.政府前后反复，关于这一点，我在上面已经说的很清楚了。
　　3.很多政策药不对症，一方面，我已经早就指出，现在房地产调控政策，从来都是限制需求，而几乎没有任何增加供应的政策。另外一方面，在过去几年中，发布的很多政策，往往还有限制供应的效果，这些都对政策起效造成了最大的影响。
　　4.中央决心不足，地方政府极力掣肘，导致很多政策没有得到实际执行，比如2007年说的保障房政策，从来就没有好好执行过，其他政策也都存在类似的问题。为什么历年调控房地产效果总是很慢，可是2008年刺激房地产就立竿见影，这是因为，各级政府在调控房地产上，都虚与委蛇，而在刺激房地产政策的执行上，却是不遗余力。