据雅居乐提供的资料，海南雅居乐已获中国外管局批准，其总注册资本增加11.9亿港元，而雅居乐将会申请向项目公司进一步增加总注册资本。另外，一旦香港—1(即“泽高集团”)和香港—2(即“晓高集团”)对清水湾项目公司的注册获外管局批准，并且通过兑换成与注资款等值人民币的审批，大摩收购尾款将由冠金投资通过香港—1和香港—2注入项目公司(“境内注资”)。

　　此外，收购协议规定，大摩持股在2008年7月到2011年7月间不得转让，期满后才可转让。大摩为何愿意在如此苛刻条件下与雅居乐合作？大摩方面称，在内部调查结果未出来前，不便对此事置评。
　　3.分享暴利
　　由于地价极低，清水湾项目足以让雅居乐和大摩赚得盆满钵满。今年3月下旬，雅居乐开始全球发售海南清水湾项目，其中首期洋房均价为8500元/平方米，别墅均价为1.8万元/平方米。而截至2008年底，清水湾项目预计竣工总建筑面积为12.5万平方米，这意味着可实现销售收入10.6亿元—22.5亿元。
　　而实际上，这12.5万平方米仅占清水湾整体住宅类建筑面积的2.9%。按规划，该项目建筑面积总计为730万平方米，其中住宅类项目建筑面积约占58%，为423万平方米。按现行价格计算，若清水湾项目所有住宅类项目全部开发完毕，最低累计销售收入为360亿元；而除住宅类项目出售外，雅居乐还有高级酒店和游乐设施等可产生收益。
　　实际上，雅居乐前后分三次拿下的清水湾所有地块总价才约25亿元，其中2007年2月拿下的450万平方米地块作价仅10亿元。这意味着，雅居乐通过清水湾一期项目出售就可全部收回拿地成本，即使算上10年内总计需投向该项目的130亿元建设资金，雅居乐和大摩也将分享数倍利润空间。
　　按照雅居乐2002年—2007年建筑成本数据推测，在总成本中，建筑成本占50%左右，土地成本占30%左右，其余20%为营业税、增值税等税费支出，而成本占销售收入的比重在60%左右。
　　按照正常项目成本计算，清水湾项目洋房成本应为5100元/平方米，别墅成本为1.08万元/平方米，其中楼面地价应为1530元/平方米和3240元/平方米。这意味着清水湾项目中，洋房每平米毛利为3400元，别墅每平米毛利为8000元。而由于清水湾项目楼面地价仅为230元/平方米左右，因此，洋房和别墅每平方米毛利将分别增加1300元和3000元，达到4700元/每平方米和11000元/每平方米，换句话说，其相应产品的毛利率分别为55%和61%。以投入资本计算，获利则分别为122%和156%。

　　对大摩来说，53亿元收购清水湾项目公司30%股份，折合成项目公司所持有的楼面地价约为1800元/平方米，其所获利润也在3000元/平方米和9400元/平方米，毛利率分别为35%和52%。
　　而雅居乐和大摩之所以能够在清水湾项目上大赚，有赖于陵水县政府在地价出让方面给予优惠。当然，如果清水湾项目开发成功，陵水县政府可以通过税收获利，但这并不应该成为将土地低价转让给开发商的借口。
　　另外，如果清水湾第一次全球发售成功，那么，雅居乐和大摩的后续开发资金投入并不大。因为雅居乐可以凭借销售回笼资金滚动投入后续开发，实际需要投入的自有资金量并不大，而大摩不但可以通过项目公司分红收回成本，还可大幅度获利。
　　表面上看，大摩收购项目公司30%股权将导致53亿元资金沉淀，但从长远看，不仅获利空间巨大，而且退出路径也相当明确。
　　(此文为转载)
　　日期：2010-10-21　01:53:40
　　附录2：
　　清水湾项目详解

　　清水湾环境优雅，交通方便，海水清澈、透明，无污染，区内设三个国际标准的18洞高尔夫球场、6家超五星级国际酒店等。距离三亚40公里，30分钟车程，距海口200公里，距三亚凤凰机场45分钟车程， 2011年竣工的海南东环城际轻轨，将清水湾至三亚和海口的时间，缩短为15分钟和1小时以内。8月，陵水清水湾至三亚的旅游专线开通。

　　清水湾土地开发面积2万亩，拥有12公里东南海岸线，具有极高的旅游开发价值。
　　日期：2010-10-21　01:55:23
　　清水湾鸟瞰图
　　按雅居乐公开资料介绍，该项目土地分三批摘牌，合计地价款总投入24.18亿，获取约14460亩，平均地价为16.12万元/亩，折合拿地价为245元/平米，实在是太便宜。另外，高尔夫球场用地5000亩，雅居乐计划2年内完成基础设施建设，8年内整体二级开发完毕。
　　2008年7月雅居乐发布公告称，旗下项目公司誉永已于6月27日与摩根斯坦利全资公司CrystalI以7.75亿美元(约折合53亿元)买下雅居乐全资公司冠金投资30%的股份，大摩评估该部分股权价值超过25亿美元(约折合150亿元)。

　　清水湾别墅“金色果岭”组团/面朝大海，春暖花开
　　日期：2010-10-21　01:57:25
　　%2008年雅居乐净利润为54.67亿，同比增加160%，万科为40.3亿，同比下降16.7%，招商地产为12.3亿，同比增加6%，保利地产为22.4亿，同比增加50%，金融街为13.7亿，同比下降51.3%，中海发展53.7亿元，同比增加20.8%；2009年下半年，雅居乐在全国各地耗资180亿圈地14块，土地储备增加到3200万平，在建面积500万平，净利润有所下降。2009年雅居乐全国合约销售额228亿，其中清水湾合约销售额为64亿，2010年上半年雅居乐全国销售额105亿，其中清水湾合约销售额逾30亿。

　　截至目前，该项目共推出了4个组团，2009年首推“金色果岭”、“蔚蓝海岸”、“瀚海银滩”三个组团，2010年推出第四个组团“星海传说”。包括在建未售的，共有约120万平方米，“金色果岭”、“蔚蓝海岸” 组团已交楼，“瀚海银滩”组团已部分交楼，其中，“金色果岭”建筑面积约为9.3万㎡，“蔚蓝海岸” 建筑面积约17.6万㎡，“瀚海银滩”建筑面积约70万㎡，“星海传说”，约有24.2万㎡的建筑面积。

　　日期：2010-10-21　01:59:35
　　①金色果岭：
　　总占地面积约20万㎡（232038㎡，350亩），总建筑面积：9万㎡（93564.23㎡），总户数398户，别墅254户，高层住宅144户；别墅171栋（179㎡~567㎡），高层2栋18层洋房，中心会所面积2341㎡，容积率0.4；地面停车位626个；独栋别墅112栋共112户，双拼别墅47栋94户，四拼别墅12栋48户，三房两厅108户，四房两厅141户，五房两厅5户；高层洋房三种户型，面积132㎡~286㎡；K1幢共72户，K2幢共70户，两房两厅71户，三房两厅67户，四房两厅4户。

　　日期：2010-10-21　02:01:59
　　推货及销售情况，别墅（已装修）折后1.8万元/㎡，254套，公寓（已装修）开盘均价：折后8500元/㎡，142套，已售罄；客户除东三省和北京外，四川、重庆占较大比例
　　金色果岭楼王，建筑面积567平米，花园1412平米，与瀚海银滩2亿元天价别墅类似/“金色果岭”组团高尔夫景观独栋别墅近景
　　日期：2010-10-21　02:04:47
　　②蔚蓝海岸：

　　总占地面积约17万㎡（176682㎡，270亩），总建筑面积约14.8万㎡。总户数847户（一期664户），当前总户数1,018户，35栋，28栋8-11层电梯洋房，商业配套部分7栋；住宅部分28栋电梯洋房（一期22栋），装修2,000~2,500元/㎡；商业配套7栋，总面积28028.81㎡，住宅首层商铺总面积7620.4㎡；容积率：0.82；停车位770个（地上：573个，地下：197个）；一期22栋共664个，面积80.63㎡~208.93㎡，两房两厅共448户，三房两厅共216户；会所2000㎡。推货及销售情况，公寓开盘均价：折后8800元/㎡，提价后销售单价为:13000-27000元/㎡，已售罄；180~208㎡的大三房销售火爆。

　　③瀚海银滩：
　　“瀚海银滩”组团客厅一角（沙滩上非实景样板房）