丰盛皇朝作为卢湾滨江一线的江景豪宅，总体规模超过250000㎡（建筑面积），由9层高层住宅错落分布，浑然天成。同时它与国际甲级写字楼、城市别墅、顶级商业等共同构成了超过700000㎡（建筑面积）的超大规模都市综合体——新富港（Richmond Port）：一个皇朝拥有豪宅中稀有的双会所，香港皇朝会（HongKong Dynasty Club）——一个香港上层名流贵胄耳熟能详的名字将登陆上海，并籍丰盛皇朝这个超过3000㎡奢华会所将顶级会员制服务演绎到极致。另外还有7000㎡悠逸会所（Leisure Club），内含大型主题餐饮、健身中心，室内游泳池等各类设施。

　　由相关资料我们得知，丰盛皇朝为住宅、酒店、办公楼的综合项目，2007 年开工，分五期开发，预计2010 年底起陆续完工并出售、出租，2014 年全部竣工。根据政府批准及设计规划，该项目总规划用地面积为123,643㎡，总建筑面积为688,633㎡，其中：地上计入容积率的住宅面积为349,741㎡，办公楼、酒店及商业面积为83,093㎡，配套19,390㎡；地下室建筑面积为236,409㎡。

　　根据立信会计师事务所2009年9月编制的《盈利预测报告》，信会师（2009）第11721号，我们可以初略估算它未来三年的销售收入，
　　①香港新世界花园房产销售收入
　　预计 2010 年可完成部分办公楼销售，预计销售面积5,721㎡，售价按每平方米30,000.00元预测。预测2010 年房产销售收入为17,163.00万元。
　　预计2011年可完成部分住宅和地下车位的销售，其中：住宅（精装修）预计销售58,640㎡，售价按每平方米41,000.00 元预测；地下车位预计销售350个，售价按每个40.00万元预测。预测2011 年度房产销售收入为254,424.00万元。
　　预计2012年可完成部分住宅和地下车位的销售，其中：住宅（精装修）预计销售88,302㎡，售价按每平方米42,000.00元预测；地下车位预计销售415个，售价按每个40.00万元预测。预测2012年度房产销售收入为387,468.40万元。

　　②香港新世界花园房产租赁收入
　　预计2011年可完成部分办公楼和酒店的出租，其中：超高层办公楼可出租面积为26,703平方米，定位于国内外知名企业，预计出租率为60%，出租单价为5.50（元/㎡/天）；酒店可出租房间200个，从2011 年10 月开始营业，预计入住率60%，出租单价500.00（元/间/天）。预测2011 年租赁收入3,756.42万元。
　　日期：2010-10-21　00:52:54
　　预计 2012 年超高层办公楼出租率为90%，出租单价为6.元/㎡/天；酒店入住率70%，出租单价500.00（元/间/天）。预测2012 年租赁收入7,839.65 万元。
　　综合立信所成本预测，可以得出，丰盛皇朝（香港新世界花园二期）未来三年总收入估算为67亿元，建安成本、规费等总成本为24亿元，税金等23亿元，毛利20亿元。
　　到2014年，二期建成，因此，从项目进度来看，这3年的收入，占总收入的1/4，这3年的成本，占总成本的95%以上。

　　坦率地说，立信所盈利和成本预测，存在一定程度上的夸张，立信所此次盈利预测的目的，主要是为了将新世界花园项目注入ST星美，达到丰盛控股控股星美70%以上股权的目的，后因种种原因，ST星美增发搁置。
　　即使立信所的算法有所夸大，也为我们提供了依据，仅349,741㎡住宅一项，销售价格每平为40000元以上，便可实现销售收入140亿元以上，再加上83,093 ㎡办公楼、酒店及商业，19,390㎡配套，236,409㎡地下室建筑，新世纪花园除了拥有83,093 ㎡办公楼、酒店及商业产权外，每年对外出租将稳定实现2亿收入，截至2014年售罄，总销售收入至少在300亿元以上！

　　考虑未来房价走势及各种因素，我们将总销售收入按70%比例按30000元/㎡打折计算，出租收入按60%计算，香港新世界花园总销售收入仍在200亿元以上，每年将坐拥1.2亿以上租赁收入。
　　相较于2001、2003年香港新世界花园一期开发的22/2丘5858㎡地块，对外销售面积44690㎡，销售收入2.56亿，销售单价5000-6600元/㎡,二期丰盛皇朝30000-60000元/㎡的天价，自然不可同日而语！
　　17年的囤盘和二期1/3丘99187㎡推迟至2007年开工和缓慢开发，是因为故意推迟还是其他原因，我们不得而知，但由此带来的地价和房价如同火箭般的高速升值却是实实在在的，由此带来的巨额收益，极为惊人！
　　我们不难理解，9年之间，房价上涨11倍。在政府部门对土地闲置孰视无睹的情况下，如果你是开发商，资金面临多种选择，你是愿意囤地坐收渔利，还是愿意挣取蝇头小利？
　　上海土地闲置率居高不下，原因不正在此吗？？

　　上面我们对香港新世界花园一、二期的销售收入作了分析，我们仍以它为例，对成本作粗略估算。
　　房地产开发成本支出占比权重大的有如下几大项：土地出让金、拆迁成本、建安成本、政府规费和税收，其他诸如销售、管理、财务费用占比很少，一般情况下，土地出让拆迁及建安费用等成本等约占销售收入的1/3，税收规费等占1/3左右，留给房地产商1/3利润。
　　由于我国实行商品房预售制度，实际操作中监管并不严格，大多数房地产开发商拿地后，在没有取得商品房预售的情况下便开始卖楼，房地产开发项目一般包给建筑公司和建筑队，开发商一般只对其进行日常管理，建安成本一般先由建筑公司或建筑队先行垫资，因此，开发商一边提前卖楼收款，一边支付建安成本和回补投入的拆迁成本和土地出让金，自行投入极少，资金投资回报率极高，远远大于1/3，很多情况下，开发商甚至不动用自有资金，用售楼款就能维持正常运转甚至大有节余，在房价高位的特殊情况下，由于滚动开发，开发商取得的投资回报率甚至可能在3-20倍以上！

　　我们先来看看土地出让金，香港新世界花园取得三份土地使用权证，
　　①1995.7.16，沪房地市字（2001）第005066号卢湾区五里桥街道100坊22/2丘，综合用地，5858㎡；
　　②1999.5.1，沪房地市字（2008）第000470号卢湾区五里桥街道100坊1/3丘，住宅用地，99187.1㎡；
　　③2008.1.3，沪房地市字（2008）第000469号卢湾区五里桥街道100坊1/2丘，商业、酒店、办公用地，8811.9㎡；
　　1993年12月28日，上海市政府批准《上海市利用外资开发经营内销商品住宅暂行规定》，鼓励外资开发经营商品住宅，以加快上海市旧城区改造，并在政策上加以扶持。受此鼓励，香港长江、恒隆、新世界、泰国正大、麦格理集团等港资外资纷纷拿地。
　　1995年，为加快上海市旧城区改造，上海市政府再次出台文件《上海市利用外资开发经营内销商品住宅规定》（33号文），对土地使用权出让价格给予优惠。规定：①容积率在1.8以内（含1.8）的，按外商投资企业年土地使用费标准×5年计算，容积率超过1.8的，超过部分按外商投资企业年土地使用费标准×5年×50%计算；②对利用外资开发经营内销商品住宅的项目，在上述规定的土地使用权出让价格给予优惠的基础上，自三级地段起，按不同地段等级适当减收出让金。减收比例为：三级地段10%，四级地段20%，五级地段30%。

　　港商和外商来“帮助”我们进行“旧城区改造”，在此特殊背景下，拿地成本极其低廉不足为奇。
　　1994年上半年，陆家嘴金融中心的熟地转让价是500-600美元/㎡，陆家嘴其他地区熟地转让价是300-400美元/㎡；金桥出口加工区工业用地的熟地转让价是50年使用期118美元/㎡，30年使用期104美元/㎡，生活区用地的楼面价是200~250美元/㎡；外高桥保税区工业用地的熟地转让价是140~160美元/㎡，商贸用地的熟地楼地面转让价是180~220美元/㎡。1997年，外高桥地区综合用地的土地价是950元/㎡人民币（数据来源：《上海市房地产市场（94）、（98）》）。