05年的深圳房地产市场体现的是典型的自住型特点，关内和关外的供应比例为7比3，当时的关内均价7000左右，而关外大致在4000左右，分别体现出强烈的改善型置业特点和自住型特征。全市的均价维持在6000左右。05年后，在经历了整整25年的艰苦创业之后，深圳开始转而大力完善生活配套建设，以05年初的地铁1号线通车为标志。正如我之前所说的，高速发展之中的城市一旦开始启动生活配套建设，改善居住环境，必将带来住宅市场的飞跃。事实上，05年这个时间点，正是全中国的东部发达城市纷纷开始启动新城市建设的年份。在经历了多年的产业发展之后，05年的中国东部城市已经能够缓一口气，开始考虑城市生活环境的优化升级问题。这是历史发展的必然，因此全中国的房价也必然会在这个时间点之后，被东部城市坚决的往上拉升。这种客观规律无可阻挡。我们需要考虑的仅仅只是上涨是否超越了城市的发展水平，从而形成了投机泡沫。

　　05年之后深圳的一手房价坚决而不可动摇的往上猛涨。06年关内1.3万，关外7300；07年关内1.85万，关外1.15万；08年在金融海啸的打击之下，全中国的房地产行业一片愁云惨雾，深圳仍然维持了大致平衡，关内1.89万，而关外1.1万；2009年深圳再次暴涨，暴涨速度让人目不暇接。09年底的关内销售均价已经达到3.3万，关外达到1.6万，跟年初相比，上涨幅度超过50%。今年深圳的市场表现以5月份的市场严控为分水岭。限购及限外令的实施，深刻的打击了深圳的购买力。11月份深圳关内的成交均价为3.2万，关外是1.57万，与09年底大致持平。

　　与此同时，一手房的成交面积呈现了坚定的下降趋势，从05年的超过900万平米，到09年仅400万平米，今年更是毫无疑义的下降到仅约300万平米。我们必须知道，深圳关内的罗湖、福田中心区虽已处于饱和开发的状态，因此市场供应量非常小，占总供应量的比例不足10%（当然，也正因为这个区域的饱和开发，导致这个区域的实际居住环境非常差。过高的容积率下的住宅产品事实上是非常落后的，即使用于投资，也会因为产品本身太差而缺乏增值空间），但南山、蛇口、福田等区域的可开发空间事实上并不小，关外更是广袤的荒漠，可以随意开发。但深圳一手房市场的消化能力伴随着一手房价格的迅速攀升，呈现出明显的后劲匮乏的迹象。今年300万平米的一手房市场规模，非常袖珍，这种市场规模仅仅只能和广州的番禺区相比，在一线城市中排名最后。

　　与此同时，深圳的二手房成交量大幅攀升，从05年的不足450万平米，上升到今年接近900万平米，成为整个城市房地产的支撑力量，是今年深圳一手房市场规模的3倍。这种二手房成交面积远超一手房成交面积的现象在发达国家是常态，他们的城市化早已完成，城市人口甚至经常出现负增长。因此新增住房需求极少，二手房交易已经可以满足其需求。但这样的情况在深圳发生，尤其让人深思。表面上看来这意味着深圳的城市化发展之路遇到了巨大的阻力，新增住房需求在急剧的减弱。然而同时考察深圳的常住人口数字，从05年到现在，深圳的常住人口增加了约100万人，年均增加约20万，为深圳提供了超过4000万平米的首次置业型的新增刚性需求。这是一个非常巨大的市场，如果考虑到历史欠债问题以及改善型需求市场的存在，深圳近5年的市场需求量必然超过5000万平米，而近5年深圳的一手住宅成交量仅3600万平米。在这里我们只能得出一个结论：深圳的一手住宅的成交价格，已经远远超越深圳刚性需求群体的承受能力。他们不再是一手市场的成交主体，因此他们只能转战二手市场。印证我这个观点的证据在于深圳关内二手市场与一手市场之间的巨大价差，如果相信中介机构的网签数据，目前的价差已经超过40%，即关内目前的二手成交均价在2万左右。但考虑到阴阳合同的存在，这里面一般会有10%左右的价格差异，我认为价差应该在30%左右，即目前关内二手房的成交均价大致在2.3万左右。这与我们广大的深圳读者对深圳住宅市场的一般印象相符。这种价位也是我认可的价位。因此，现在我们的问题仅仅在于，支撑起目前深圳的一手房价泡沫的主要购买力，源自哪里。

　　07年前港人在深圳置业的比例大致维持在7%-10%的比例，非常稳定。07年后香港的末日氛围日益强烈，港人在深置业的比例因此急速上升，在关内市场的比例目前大致占到2成左右，高端豪宅市场更是占到4成左右。（这还是明面上的数据，未考虑深圳地下钱庄通过楼市洗钱的因素。目前深圳已经是南中国最大的地下钱庄黑洞区，总额预计超万亿的国际热钱囤积香港，千方百计的通过深圳进入内地。深圳地下钱庄每年兑换的港币数额难以统计，目前社会上公认的数额是6000亿，预计其中有两成流入了楼市。但这一段的数据我无从得到任何官方确证，因此只作为一个谈资，供各位参考）。香港人毫无疑义的撑起了深圳的高端楼盘市场，撑起了深圳的超高房价，在2009年一年内就实现了深圳的楼市翻番，并撑满了整个2010年，即使在深圳各种限购令的打击下，仍然坚强的维持住了关内超过3万的市场均价。

　　然后我们必须知道，房价是城市经营水平的集中体现。香港人豪赌深圳，赌的是深圳的CBD的未来。如果深圳日后真能成就为南中国的CBD，那么3万的关内价格，我认为可以承受。即使现在有30%左右的泡沫，也能随着它CBD地位的逐渐强化，随着它经济实力的增强和它日益强悍的吸金能力而逐渐消解。但是我花了整整4章的篇幅，来详细阐述深圳的发展历程和它的未来，我认为我的分析无可辩驳，在逻辑上具有极强的自洽性，并有现实数据作为坚强的支撑。我认为深圳绝无成长为南中国CBD的可能，科技产业都市是它唯一的发展方向。即使深圳人和陷入末日迷茫之中的香港人目前不肯承认这一点，那也只是末日狂欢，不可能扭转经济发展的客观规律和必然方向。

　　我谨以这一段作为深圳篇的结尾：深圳是中国经济史上的奇迹。我为深圳人曾经创造的奇迹而深感叹服。但是他们在近5年内已经迷失了自己。他们执着于CBD的梦想，并将陷入末日迷茫中的香港一起拖下了水。这个不切实际的梦终将破碎。他们终将会醒来，并必定将为此付出惨痛的代价。这个结局不可避免，并会在不久的将来发生。深圳人经历了30年的成功，他们必将接受一次无可避免的磨难。任何伟大的城市都经历过苦难。唯有苦难，才能成长。我希望高调激越的深圳在经历过这一次的末日狂欢之后，能学会尊重广府人的低调和务实。

　　愿深圳楼市泡沫破灭的日子赶紧到来！
　　日期：2010-12-23　15:50:51
　　深圳篇后记——
　　这一篇我写了1.25万字，篇幅极长。写得前所未有的辛苦。我早前的设想，只是简单的写出深圳不可能成长为南中国的CBD这个前景就行了。但是一写起来就发现，不可能。如果不从根源上写，不写清楚深圳的发展历程，就写不透它的未来。所以我慢慢的写到现在，终于写出了一篇硕士论文的篇幅。
　　近10年来，我对珠三角的所有城市，所下的研究功夫，所花费的心血，实在不足以为外人道。在别人看报纸看小说打发时间的时候，我的爱好是阅读各个城市的统计年鉴。你们见过在公园的长凳上光着膀子抠着脚丫子捧着一本城市统计年鉴读得津津有味的神经病吗？我对珠三角的大部分战略思考，都在深圳篇里集中体现出来了。这篇文章把我淘洗得相当干净。

　　下一个城市，本来按计划是写上海。但是我说老实话，我真写不出目前这种质量的文章了。首先是积累的素材不够，其次是思考的深度肯定不够。现在是两个选择：第一，要想继续看这种深度分析的文章，别急着让我写。让我好好的收集一下资料，慢慢的分析和研究。第二，要想尽快看到分析，就要求别那么高了，就让我随便写写。
　　质量和速度，请上海的读者做决定吧。