2009年成都的GDP是4500亿，今年的目标是超过5000亿，我相信以它目前如此猛烈的工业化速度，实现这个增长11%的目标太容易了，到5500亿都有可能。成都目前的常住人口数1475万，其中市区人口600万出头。成都的人均GDP在09年大致是4500美元，今年估计能达到5500美元，大概能接近2线城市人均6000的起步水平。从整体来说，成都还不富裕，还需要继续努力。它的工业化刚刚有了起色，还需要认真打造，积累财富和人品值。还不应急于发展房地产。鱼还没有养大，还不应急着打捞。我们在分析成都的产业发展进程中就可以知道，成都的产业一直到04年前都是烂摊子型的手工作坊式的的状态，自身一直都缺乏造血能力，因此它近年来要维持城市发展，一定是基于对省内其它城市的吸血。在重庆同样也在吸血的情况下，一定会引发成都人的剧烈不满。因为吸血几乎是贫穷的成都前5年维持发展的唯一方式，被还可称得上富庶的重庆横插一口进来，简直是虎口夺食。所以这两个无耻程度不相伯仲的吸血鬼之间积累了无数的怨气，成渝之争闹到了你死我活的地步，让我这样的看客极为齿冷。

　　从05年开始，成都的房地产市场开始飞速发展，以主城区计（郊县数据就不看了），年成交量从05年的676万平米，迅速上升到07年的1200万平米，几乎翻了一倍。08年在金融海啸的作用下，吸血性受到极大遏制，仅仅只成交600万平米，一下子被打回原形。但到2009年，吸血能力再次爆发，成交量暴涨到1460平米。与此同时，年度成交均价从05年的3800，上涨到09年的6000出头，09年12月份的成交均价已经达到7000。对于一个自身个经济规模很小，产业链刚刚成型的城市而言，7000的价位稍显昂贵，但相对于它主城区600万人口这个庞大的人口基数，以及它相对于四川其它城市显著的生活舒适度而言，这种价位也可以承受，这种规模的吸血是也是正常的。

　　今年以来，成都主城区的销售均价就一路大涨。1月份迅速上涨到7400，到9月份，城区成交均价数字达到了8000元/平米的高位。与此同时，今年前3季度，主城区成交总量仅564万平米，预计全年成交量不足700万平米，成交量大幅度下滑，几乎退回05年的水平，显示出严重的成交后劲不足。目前成都市内爆炒的概念就是所谓的地铁概念，城南区域炒得最狠，目前的均价大致在8500左右。

　　均价8000，是东部发达二线城市的均价，它要求城市进入工业化后期，积累了足够的财富，再启动居住区建设，从而达到这一个价位。现在成都的工业化虽然刚现雏形，但它通过多年的吸血，早已完善了居住区配套，因此只要它吹响房地产开发的号角，很容易就可以达到现在这种二线城市的均价。四川其实是一个经济相当落后的身份，全省范围内稍在温饱线上挣扎的城市比比皆是。成都猛烈严酷的吸血，只会消耗掉整个四川的家底。考虑到今年以来的成交量暴跌的情况，我判断，均价8000已经达到成都吸血能力的极限，再试图通过吸血来拉高房价，已经没有足够的血池了。要想维持目前的价位，必须依赖成都自身的造血能力，也就是它自身的产业能力。老实说，由于其产业刚刚成型，根本谈不上财富积累，因此我对成都的楼市后市，完全谈不上有信心。

　　我预计，未来的两到三年，将是成都楼市的拉锯时代，楼市将在8000左右的价位上反复摇摆。我个人的希望是，不要再出现暴涨的情形，再次暴涨一定会消灭掉成都近5年来积累的人品，把成都打进长期的经济低迷。维持在目前的价位上，成交量再降低一点都行，慢慢的积累人品，等待产业的成熟。事实上按成都目前的产业发展速度，3年之内，成长为发达工业城市，一点问题都没有，这个时候再来谈楼价上涨问题，也为时未晚。成都人民，包括所有四川人民，千万不要因为有了一丁点的成就，看着自己欣欣向荣的产业和愈来愈完善的城市建设，头脑发热，自己给自己打鸡血，就误会自己已经达到了一线城市的水平，拼命的把楼市往均价1万上抬，这是神经病才干的事。

　　谢谢大家。继续鄙视看贴不顶贴的。
　　明天开始准备重庆的资料。但是明天我会比较忙，可能来不及更新了。嘿嘿。
　　日期：2010-12-16　14:01:33
　　呃，看到那些稀奇古怪的估算城市购买力的算法，我相当无语。我们的老百姓真淳朴无知啊。民智未开啊民智未开。居然那样毫无经济学依据的算法，还有人跳出来认同，还研究和深化起来了，我真的无法评价了。今天一直都比较忙，既然不更新了，我就来推荐一个我个人认为比较有参考意义的算法，算是对各位的一个启示。
　　还是拿成都做例子吧（真是，我算是很成都卯上了。），成都2009年城市居民人均可支配收入18659元，城市化率接近65%，也就是城市居民总人数约为836万。注意，城市居民的概念是户籍概念，不是居住地概念。成都下辖的各县县城里也有城市居民，所以这个836万的数字，比成都市区600万的人口数字要大。这样算起来，成都人，一年，所能积累起来，可用于消费的财富总额是：

　　18659元*836万=1560亿。农村人口也会有一定的消费能力，但他们不具有房地产上的消费需求，他们都是享受分配宅基地的，所以这里就不予以考虑了。
　　上述这个1560亿，就是各路商家眼睁睁盯着的香饽饽。无论是地产商还是零售商，都要靠挣这个钱来吃饭。当然成都人不能把自己的可支配收入（这个概念的意思是除掉维持基本生存所必须的费用之外，还能拿来改善生活的收入额）全拿来买房，总得预防生老病死，生活都需要改善，总得下馆子，总得看电影泡妞，一般来说，地产对可支配收入的吸血达到30%，就非常厉害，将导致整个城市的财富被地产挟持。房地产将成为整个城市的核心话题。

　　去年成都的住宅销售额1234亿，考虑到金融杠杆的作用，也就是按揭贷款的存在，实际支付约40%左右，就足够了。成都去年的新增住房贷款约750亿，大致与这个比例吻合。这样算起来，成都人去年实际在住房上支付了约484亿，大致占城市居民总可支配收入的31%。达到了楼市可吸血程度的极限。
　　这是对楼市所能达到的销售总量的一个比较有趣味的小算法，算是一个小小的经济学科普吧。因此单价上升时，销售量必然要下降，以维持这个总量的大体平衡。如果试图量价齐升，必须要城市的经济保持着高速发展，将城市总的可支配收入，也就是财富的大蛋糕做大。这是经济的客观规律，无从违背。一旦违背，必然导致经济规律的惩罚。

　　再来介绍一下楼市可承载的最高价的简单算法。仍然使用2/8定律，20%的人占有了80%的财富。因此成都20%的富裕群体的年均可支配收入可以达到18659*4=7.5万。就他个人而言，他每年可在住宅上支付的费用约为2.25万。考虑到富裕男女两两结合的几率比较小，最普遍的情况是家庭一方收入明显高于其它人，因此考虑这个家庭另外两位成员的收入达到平均水平线，给他增加每年18659*0.3*2=1.12万的房贷支付能力。

　　因此一般而言，成都具有购房能力的家庭，其合理的年度支付能力，系3.35万左右。这样算起来，购买成都户均约100平米的住宅，他们所能承受的价格上限大致就是8000（这个你们自己去百度一个网页版的房贷计算器，立马就能算出来，别再很丢人的瞎算了。我推荐新浪的版本，很好用，还算了贷款利率折扣，很不错，我一直都用它）。

　　再考虑人均可支配收入的持续上涨因素，最近几年成都的递增都在10%以上，所以成都未来可以有小幅度的房价价格上涨。这都是可以接受的。但出现暴涨的经济基础不存在。成都人千万不要头脑发热，拼命的抬高自己的楼价，消耗自己的人品值。
　　特此介绍。欢迎批评。
　　日期：2010-12-18　12:10:42
　　说重庆