从整个房市看。在牛市里，房价是财大气粗的富人的口袋决定的，租价是囊中羞涩的中低收入者的口袋决定的，所以在房价和租价齐涨的情况下，“售价 / 税费后的租价”的公式里，“分子”的数字比“分母”的数字呈现越来越大的态势，于是售租比出现52年......60年......70年......的越来越大的态势。
　　2、售租比过高会被调控下来

　　因为住房的平均寿命只有30年，2011年的【出租回本时间】即【税费后的售租比】却已经高达52年。再高，就会导致理性的“老外”和“老移”的抛售，导致外汇局彻夜难眠，导致“强”有力的调控。
　　3、李四买房后售租比从52年下降到18年是不可能的。既然不可能，就只能按照今天的合理指标来衡量，而不能以将来会下降来买入。
　　日期：2011-12-30 11:59:42
　　三、房价和租价共跌的情况。
　　李四买房后，遇到熊市，售租比虽然在不断下降，但是自己仍然不断亏钱。因为：
　　房价的泡沫比租价大，所以房价下跌比租价快，于是在“售价 / 税费后的租价”的公式里，“分子”的数字更快地缩小，导致【售租比】出现45年......40年......35年......30年......的越来越小的态势。但是，人们开始相信“合理的售租比是20年”，所以下跌到30年仍然会进一步下跌。

　　总之，在【售租比】较高的情况下买房，上涨会被调控下来，下跌则熊市不言底。
　　日期：2011-12-30 12:12:32
　　第八章第5节 怎样用【出租回本时间】即“税费后的售租比”计算住房合理价？
　　一、【按20年的税费后的售租比计算的合理价】是0.8万元。
　　2011年9月，二线的某市二等地段的90平米的新房，“税费后每年平均租金净收益”3.6万元 * 20年 = 72万元 / 90平米 = 【按20年的税费后的售租比计算的合理价】为每平米0.8万元。

　　说明2011年9月的2万元有较大的下跌空间。
　　二、合理房价应该采用20年的【出租回本时间】的理由。
　　1、储蓄存款。存入银行100万元 / 五年期银行存款有利息5.5万元 = 本息比即回本时间18年。目前，在中国各种投资的合理的回本时间（市盈率）应该参照银行这样的市盈率18。这是多本书籍说的思路。
　　2、如果一个投资项目的回本时间是20年，即20年收到的净收益等于投入金额，就不合算了，因为冒大风险才每年净收益率5％，比毫无风险的五年期的利率5.5％还低。
　　3、国际标准的售租比取值，大约是20年。

　　4、一个公司要卖出，评估30万元，应该为接棒人留下利润空间，实际成交价20万元就不错了。
　　三、这个【按20年的出租回本时间计算的合理价】，不是一成不变的。
　　20年后，非自住房的闲置率可能高达70％，没有人来租用，房产税可能每年2万元，那么，“税费后每年平均租金净收益”可能是450元 * 20年 = 0.9万元 / 90平米 = 【按20年的出租回本时间计算的合理价】为每平米100元。惨不忍睹。所以说，百万房产可能下跌到百元
　　日期：2011-12-30 12:17:47
　　第八章第6节 【房价/收入比】是马大哈指标。 使用【房价/年余比】才能看清楚房价的真实高度。
　　一、目前【房价收入比】已经达到20年。

　　1、二线的某市，一手房90平米 * 三等地段的房价是1.6万元 =总房价144万元。
　　2、处于全市平均收入水平的双职工家庭年收入为7万元。这是不吃不喝的收入。
　　3、144万元 / 7万元 =2011年9月，二线的某市，体现全市平均收入水平的【房价收入比】为20年。这是全家不吃不喝的20年，才能买入一套住房。
　　二、目前【房价/年余比】= 40年
　　1、家庭年收入7万元，有吃有喝后用于购房的难以超过3.5万元，即 收入中用于年供的难以超过50％。原因，一是我国社会保障不完善，教育、医疗、养老费用和防备失业费用比较多，收入的可支配比率较低；二是物价上涨不断，难以剩余更多的钱；三是有效自住刚需的社会层次在不断降低；四是国际上认为收入中用于年供的不宜超过30％；五是银行不允许超过50％。

　　2、总房价144万元 / 有吃有喝后的3.5万元 =体现全市平均收入水平的【房价/年余比】为40年。
　　3、明显看出，【房价/收入比】20年 = 【房价/年余比】40年。
　　日期：2011-12-30 12:23:25
　　三、使用【房价/年余比】才能看清楚房价的真实高度。
　　1、【房价收入比】采用的“收入”数据，是不吃不喝的“收入”数据，所以是“间接性指标”，是医生手里的“不准确的温度计”。导致大家到了6000点，仍然以为只有5000点，还是死了也不卖，最终导致许多人成为负翁。这样的指标是“马大哈指标”。

　　2、【房价年余比】的优点是，它采用的数据在吃喝后积攒的3.5万元（50％），具有直接性，可以一目了然地看出自住刚需的“购买力极限在什么价位”，可以直观地看出【自住性成交稀少价】在哪里。
　　四.【房价/年余比】40年，房价必然下跌。
　　1、房子的平均寿命只有30年，房龄20年就不愿意居住了。居住20年却要还债40年，这房价合理吗？
　　2、【房价/年余比】40年，即处于全市平均收入水平的家庭要买房，需要40年的家庭结余。这太过分了。22岁毕业 + 40年的积攒 = 62岁才能够还清债务。你当老板会招聘花甲老人吗？
　　3、交完按揭后无法创业，无法积攒养老金，无钱赡养“四老”，无钱“被啃老”。几年后收入可能会增多，但是啃老几十万去交首付，应该去归还，否则最后要还给医院。在不健全的社会保障下，要保证还贷期间不失业、不大幅降薪、不生大病，家庭没有天灾人祸,不然就可能因为断供而被银行收走房子。这说明二线的1.6万元已经水深火热、怨声载道了。

　　4、许多人误以为会再涨1倍而买入或持有待涨，其实是镜中花、水中月，因为新房房价3万元 * 90平 = 总房价270万元 / 双职工家庭年收入的结余3.5万元 = 【房价/年余比】77年。22岁就业 + 77年的节余 = 为房子大众需工作到99岁。不但无知，而且还透顶。
　　5、银行有办理40年的按揭吗？积攒能力一般是20年，极限值是30年，所以不是想上涨就能上涨。就像开水到100度，就不是想升瑥就能升瑥。一到95度，高层就锲而不舍地调控。
　　日期：2011-12-30 12:28:37
　　第八章第7节 合理的【房价/年余比】不应该超过20年。【用房价/年余比20年计算的合理价】为0.78万元。
　　一、合理的【房价/年余比】不应该超过20年。

　　1、房子的平均寿命只有30年，【住房的宜居年限】只有20年。
　　2、 25岁以前收入少而且在恋爱、结婚需要花钱，所以这3年无法为买房积攒资金。50岁以后就难以找到好工作，只能看大门。社会保障不完善，退休前自备养老金、医疗费需要5年以上。50岁 - 5年 - 25岁 = 【积攒房款有效年限】只有20年。人的一生有许多花钱的地方，买房花掉20年的剩余已经压力很大了。
　　3、28岁左右买房的人较多。银行办理按揭，一般是20年。如果超过20年，就超过48岁，银行在审批时就不乐意。
　　4、在任何买卖中，卖家都必须为买家留下盈利空间。
　　5、如果不顾民众的承受能力，长期拉高【房价/年余比】，会伤害民心，会伤害内需，会受到客观规律的惩罚。

　　日期：2011-12-30 12:33:56
　　二、用【房价/年余比】20年计算出的合理价
　　1、计算房价收入比时的建筑面积，应该取值90平米，因为近10年，开发商盖房大多在90平米以上。
　　2、二线的某市，处于平均收入水平的双职工家庭年收入是7万元，年余是3.5万元。