4、一个公司要卖出，评估30万元，应该为接棒人留下利润空间，实际成交价20万元就不错了。
　　三、这个【按20年的出租回本时间计算的合理价】，不是一成不变的。
　　20年后，待租率可能高达70％，房产税可能每年2万元，那么，“税费后每年平均租金净收益”可能是1万元 * 20年 = 20万元 / 90平米 = 【按20年的出租回本时间计算的合理价】为每平米0.22万元。惨不忍睹。

　　日期：2011-12-16 16:00:47
　　第八章第6节 【房价/收入比】是马大哈指标。 使用【房价/年余比】才能看清楚房价的真实高度。
　　一、目前【房价收入比】已经达到20年。
　　1、二线的某市的平均价。一手房90平米 * 1.6万元 =总房价144万元。
　　2、处于全市平均收入水平的双职工家庭年收入为7万元。这是不吃不喝的收入。
　　3、144万元 / 7万元 =2011年9月，二线的某市，体现全市平均收入水平的【房价收入比】为20年。这是全家不吃不喝的20年，才能买入一套住房。

　　二、目前【房价/年余比】= 40年
　　1、家庭年收入7万元，有吃有喝后用于购房的难以超过3.5万元，即 收入中用于年供的难以超过50％。原因，一是我国社会保障不完善，教育、医疗、养老费用和防备失业费用比较多，收入的可支配比率较低；二是物价上涨不断，难以剩余更多的钱；三是有效自住刚需的社会层次在不断降低；四是国际上认为收入中用于年供的不宜超过30％；五是银行不允许超过50％。

　　2、总房价144万元 / 有吃有喝后的3.5万元 =体现全市平均收入水平的【房价/年余比】为40年。
　　3、明显看出，【房价/收入比】20年 = 【房价/年余比】40年。
　　三、使用【房价/年余比】才能看清楚房价的真实高度。
　　1、【房价收入比】采用的“收入”数据，是不吃不喝的“收入”数据，所以是“间接性指标”，是医生手里的“不准确的温度计”。导致大家到了6000点，仍然以为只有5000点，还是死了也不卖，最终导致许多人成为负翁。这样的指标是“马大哈指标”。
　　2、【房价年余比】的优点是，它采用的数据在吃喝后积攒的3.5万元（50％），具有直接性，可以一目了然地看出自住刚需的“购买力极限在什么价位”，可以直观地看出【自住性成交稀少价】在哪里。

　　日期：2011-12-16 16:03:26
　　四.【房价/年余比】40年，房价必然下跌。
　　1、房子的平均寿命只有30年，房龄20年就不愿意居住了。居住20年却要还债40年，这房价合理吗？
　　2、【房价/年余比】40年，即处于全市平均收入水平的家庭要买房，需要40年的家庭结余。这太过分了。22岁毕业 + 40年的积攒 = 62岁才能够还清债务。你当老板会招聘花甲老人吗？
　　3、交完按揭后无法创业，无法积攒养老金，无钱赡养“四老”，无钱“被啃老”。几年后收入可能会增多，但是啃老几十万去交首付，应该去归还，否则最后要还给医院。在不健全的社会保障下，要保证还贷期间不失业、不大幅降薪、不生大病，家庭没有天灾人祸,不然就可能因为断供而被银行收走房子。这说明二线的1.6万元已经水深火热、怨声载道了。

　　4、许多人误以为会再涨1倍而买入或持有待涨，其实是镜中花、水中月，因为新房房价3万元 * 90平 = 总房价270万元 / 双职工家庭年收入的结余3.5万元 = 【房价/年余比】77年。22岁就业 + 77年的节余 = 为房子大众需工作到99岁。不但无知，而且还透顶。
　　5、银行有办理40年的按揭吗？积攒能力一般是20年，极限值是30年，所以不是想上涨就能上涨。就像开水到100度，就不是想升瑥就能升瑥。一到95度，高层就锲而不舍地调控。
　　日期：2011-12-16　16:09:48
　　第八章第7节 合理的【房价/年余比】不应该超过20年。【用房价/年余比20年计算的合理价】为0.78万元。
　　一、合理的【房价/年余比】不应该超过20年。
　　1、房子的平均寿命只有30年，【住房的宜居年限】只有20年。

　　2、 25岁以前收入少而且在恋爱、结婚需要花钱，所以这3年无法为买房积攒资金。50岁以后就难以找到好工作，只能看大门。社会保障不完善，退休前自备养老金、医疗费需要5年以上。50岁 - 5年 - 25岁 = 【积攒房款有效年限】只有20年。人的一生有许多花钱的地方，买房花掉20年的剩余已经压力很大了。
　　3、28岁左右买房的人较多。银行办理按揭，一般是20年。如果超过20年，就超过48岁，银行在审批时就不高兴。
　　4、在任何买卖中，卖家都必须为买家留下盈利空间。
　　5、如果不顾民众的承受能力，长期拉高【房价/年余比】，会伤害民心，会伤害内需，会受到客观规律的惩罚。
　　日期：2011-12-16　16:16:56
　　二、用【房价/年余比】20年计算出合理价

　　1、计算房价收入比时的建筑面积，应该取值90平米，因为近10年，开发商盖房大多在90平米以上。
　　2、二线的某市，处于平均收入水平的双职工家庭年收入是7万元，年余是3.5万元。
　　3、【用房价/年余比20年计算的合理价】Y 万元 * 90平 / 处于平均收入水平的双职工家庭年余3.5万元 = 房价/年余比20年。
　　Y 万元 = 20 / 90 * 3.5 = 二线的某市的【【用房价/年余比20年计算的合理价】为0.78万元。
　　4、二线的某市，【用房价/年余比20年计算的合理价】为0.78万元。说明2011年9月房价1.6万元的泡沫程度很高。熊市里，一旦下跌到0.78万元一带，银行在房价高位时发出来的按揭，亏钱的概率就很大。这就是2011年银行“惜贷”、“限贷”、“提高首付”的根本原因。
　　5、现在【房价/年余比】呈现......10......20......30......40......的越来越多的态势。物极必反，将来【房价/年余比】可能呈现......40......30......10......的越来越低态势。

　　日期：2011-12-16　17:22:55
　　第九章 天天出海最终死于海啸，掌握波浪理论安全行船
　　第九章第1节 房市的风险已经相当于6000点。即使上涨到10000点,也会回到3000点以下。
　　一、房市的风险已经相当于6000点，主要根据是：
　　1、已经计算过了，2011年9月，二线的某市，【房价年余比】为40年，即全家有吃有喝剩下的钱，需要40年才能买下1套90平米的新房。
　　2、已经计算过了，2011年9月，二线的某市，【出租回本时间】为52年，而30年就可能拆迁了。
　　3、已经论证过了，2011年底，全国城镇“非自住房”达到1亿套（大约占40％），空置房大约有6000万套（大约占25％）。
　　4、已经论证过了，2013年，即使不再收购农村土地来拍卖，全国的住房用地足够盖起20亿人使用的住房。
　　5、已经论证过了，因为像期货市场一样有资金杠杆放大，所以按照当地房市最高价计算，2007年以后的商品房购买者（简称高价买房者），一旦房价从最高价下跌超过50％，负翁率将高达30％。出海最终死于海啸，掌握波浪理论安全行船

　　日期：2011-12-16　17:25:57
　　二、如何计算【风险区的区底价】和【风险区的区顶价】?
　　1、波浪理论表明，投资市场（股市、期市、房市）上涨时会超涨，之后会下跌一半左右去寻找价格支撑点。大涨后至少下跌0.382，通常下跌幅度为0.5，暴涨后可能下跌0.618，特别情况的下跌会达到0.8。2007年到2008年，股市6124点跌到1664点，跌掉百分72.8，其中房地产股大多跌掉百分80；石油价由147米元跌到33米元，跌掉百分78。日本房价最大跌幅是90％。这是铁的事实。