5、【住房普及率】是指有房户占城市总户数（包括只有暂住证的）的比例，必然呈现......50％......60％......70％......的增多的趋势。
　　6、各行各业，消费者最终是衣食父母，这是上帝的安排。
　　因为二次房改可能是20%的中低收入群体由政府提供公共租赁房予以保障，将导致百分15的出租房腾出来，将导致【住房空置率】逐年提高；因为连15年后进城者需要的住房都在炒家手里了；因为房价已将未来10几年的通货膨胀也透支了；因为渔夫的渔钩不缩小就会空手而归，所以房价将逐年下跌。
　　日期：2011-12-16　10:57:15
　　第七章第6节 有效自住刚需的年供能力越来越低，“人数”越来越少，卖家必然降格以求，降价普及。
　　1、高考招生的故事

　　因为大款先买，好不容易才有首付款的中产后买，因为随着房价上涨和物价上涨，有效自住刚需的社会层次呈现高级工程师......工程师......助理工程师......技术员.......的不断降低的态势。
　　年供能力呈现15万元......12万元......9万元......6万元......的不断降低的态势。
　　买得起的“人数”呈现30万人......15万人......10万人......5万人......的不断减少的态势。
　　就像在清华、北大、复旦招生后，考生分数越来越低，高材生越来越少，开发商必然“降格以求”。
　　2、长虹电视机以价换量的故事

　　名列前茅的开发商都是上市公司，如果成交量稀少，年度报表业绩就差，股价就要大跌，王石们的巨额奖金就泡汤，坚持就是害自己，所以，每次带头杀价的总少不了上市房地产公司。
　　当他们钓不到足够多的大鱼，就会杀价去钓中鱼，就像长虹、康佳、海尔那样“以价换量求生存”。
　　3、蚊子排队买房的故事
　　“先下手为强，后下手遭殃”。炒房客卖房，面对家庭年供能力10万元的不卖，8万元的不卖，然后等来的是处于平均收入水平的家庭年供能力6万元的。二十年前，单功能的手机“只为富人生产”，价格是3万元，二房一厅的价格也是3万元。现在，低收入者手里也有多功能的手机，价格只有200元。炒房客坚持就是失败。如果你在卖出大军里排在最后一名，对应的是0收入的蚊子。

　　日期：2011-12-16　11:06:34
　　4、从南京中山陵回家的故事
　　顾客是上帝，360行最终都是这样子的。高房价是一个不断下台阶的过程。第一种情况是，开发商把一手房卖给炒房者，炒房客把二手房卖给有效自住刚需。第二种情况是，开发商把一手房卖给有效自住刚需。这两个过程中，最后都是有效自住刚需接手了，当高级别的有效自住刚需寥寥无几时，开发商完不成销售计划，地方政俯的土地就流拍了。圈钱的游戏必须在中级别的人群中才能得以继续，于是房价不得不下一个大台阶 。最终，将迎来低级别的。

　　今后的【房奴录取线】将低于城市的平均收入水平。当家庭年供能力10万元以上自住刚需的口袋被开发商掏过后，必然要来掏8万元的，最终要掏6万元。目前，张三的分数位居第5万名，在2011年是无效自住刚需，买不起住房。因为开发商【年计划销售量】为4万套，想赚钱的开发商，明年就会主动来录取张三，除非开发商不再盖房子，除非炒辣椒的二盘商一家人能够吃掉1000吨辣椒。

　　5、时间是一把刀的故事
　　顾客是商家的衣食父母。火车站的黄牛最怕“手表的滴答声”，时间一到，绝对不会等待你。黄牛有50张火车票，如果“刚需”买不起，或者“来光顾的人数”只有5人，他就不得不争分夺秒、急不可耐地降价争取买家的青睐，因为他不及时卖出，火车就要开走，就会亏钱。
　　对炒房客而言，时间也是一把刀。如果炒房客留着出租，扣除成本的租金收益率只有百分2。如果做长线，今后，人少房多，所以房龄30年的普通区域的10套住房的拆迁补偿面积可能只剩下4套新房；如果闲置10套房 * 每年房产税平均2％ * 20年 = 又损失4套。说明“非自住房”不及时降价卖出就会亏钱。
　　日期：2011-12-16　11:24:27
　　第七章第7节住房定价的秘密。“有效自住刚需的人数”决定住房价格。

　　1、“短板决定木桶容量的定律”。
　　该定律应用于房价是：虽然炒房客的支付能力很强大，人数很多，就像“长桶板”越来越高，但是，终端消费者是商家的上帝，是商家的衣食父母，房价最终是由有效自住刚需这个“短桶板”决定的。
　　随着房价不断上涨，有效自住刚需支付能力越来越小，人数越来越少，如果开发商不及时降价，最终就会倒闭关门。
　　2、供求关系决定房价。
　　所以必须研究住房的终端消费者的人数。
　　炒房客不是终端消费者，是二盘商，是倒卖火车票的黄牛，是倒卖辣椒的，身份相当于“开发商的销售助理”，归根到底是卖家。炒房客的1000套“非自住房”相当于1000张火车票，1000吨辣椒，最终需要卖给终端消费者。

　　今后，在普遍开征房产税，而且越来越多的情况下，关蚊子的住房最终需要卖给有效自住刚需。
　　我们化复杂为简单，透过迷雾看真相，终于看到了开发商的软肋。哦，自住刚需才是真正的上帝。
　　日期：2011-12-16　11:41:01
　　3、“高考录取线”的确定。
　　2011年度，假设清华北大“年计划招生量”是4万人。分数超过85分的有8万人，分数超过90分的有4万人，分数超过95分的有2万人。根据这种“考生的学习能力及其人数”，清华北大会将“高考录取线”定在90分。
　　如果定在95分，完不成招生指标，老师们就会“饭没了秀”。

　　4、开发商定价的秘密。
　　2011年度，某二线城市，假设开发商【年计划销售量】为4万套。自住性买房者中买得起1万元的有8万人，买得起2万元的有5万人，买得起3万元的有2万人。根据这种“有效自住刚需的人数”，2011年度将【房奴录取线】定在2万元。
　　如果定在3万元，房地产上市公司的高管们就会“奖金泡汤”。
　　5、推下台阶的故事
　　2002年以来，因为政俯和银行支持炒作使得想买的人数增多，所以【房奴录取线】呈现0.3万元......1万元......1.5万元......2万元......的不断提高的态势。因为盖房利润率高，所以开发商【当年计划销售量】呈现1万套......2万套......3万套......4万套......的不断增大的态势。
　　最终结果就是被外商和移民族高位出逃，卷走越来越多的美元外汇。于是，2010年以来的调控越来越严格，导致有效自住刚需更加稀少，进而导致开发商完不成【当年计划销售量】，所以2011年底开发商不得不下台阶去扩大消费圈，去掏更多人的口袋。
　　日期：2011-12-16　11:50:23

　　第七章第8节【自住性成交稀少价】后，“日本杯具”可能重演，所以高层不得不支持降价普及。
　　1、过去，因为没有银行按揭，没有赚钱效应，【房奴录取线】曾经定在0.3万元。随着政俯、银行支持炒房，【房奴录取线】一路提高，2011年提高到2万元。如果2013年达到3万元，“有效自住刚需的人数”就剩下2万人了。3万元就是【自住性成交稀少价】。
　　2、如果房价上涨到3万元 * 90平米 + 装修、家具、家电8万元 = 总房价278万元。278万元 * 按揭百分70 * （1 + 按揭年利率7％） / 按揭20年 = 体现家庭每年积攒能力的【房奴录取线】提高到10.41万元，即家庭年收入达到20.82万元。
　　在某二线城市，这么高的收入还是无房族，只有2万人。
　　3、一旦达到4万元，就进入了“人迹罕见的珠穆朗玛峰顶部”，海拔8000+米，那里高处不胜寒，没有食物（没有开发商炒房客的衣食父母），不可久留。