日期：2013-03-13 12:07:04
　　楼市政策的战略合围还有最后一步——限售
　　标签：财经2011-12-24 16:01 星期六
　　相对房产税的开征需要做庞大而细致的前期工作不同，限售政策07年就已经实施，如一定年限一定面积房产出售要被课以差别化的税收政策，后来因为08年金融危机政策救市很多地方取消或者降低了课税标准。现在看来当时的效果是比较明显的，加上金融危机的冲击，双重打击下，中国楼市比当前困难多了。
　　我要说的是，在土地环节上，现在打击囤地，在住房持有环节恢复征收房产税，现在唯一缺乏的就是在住房交易环节，这个环节的薄弱是投资和投机力量经久不衰的主要原因。政策的意图是让住宅市场，尤其是普通住宅市场去投资化，支持刚需消费，所以我认为，在政策的步步紧逼之下，限售政策的出台之时一个时间问题，我还是认为，房产税无法衔接限购政策的退出，一是房产税没有那么快，准备工作还不充分，二是房产税是持有税，对交易环节不起作用。最终我认为限售政策很能是政策战略合围的最后一步，同时填补限购政策退出的政策空白。

　　明年是结构性减税的关键年，总体税负我相信不会下降，毕竟中国要用钱的地方还很多，针对小企业的税制很可能还会有更大的调整，尤其是在中央经济工作会议上提出的积极财政政策支持下。一减必然有一加，无疑加税，利用税率的杠杆延续楼市调控是符合中央经济工作会议上对楼市的定调。
　　日期：2013-03-13 12:07:30
　　对楼市下一步政策的猜想
　　标签：财经2011-12-15 13:50 星期四

　　最近有两个报道引起了我的注意，一是中国银行业推迟新监管标准的实施，二是部分城市的部分银行放松首套房的贷款利率。
　　对于第一条，我认为国内银行业的部分标准过严，超出巴塞尔3的要求，而且来年保增长是首位政治要求，银行过严的监管要求显然不合时宜，这个决定是对当前政治工作的回应，看样子银行业要挣脱枷锁了，货币政策的放松已经板上钉钉。
　　对于第二条，这一点我感觉有点快了，当时建议刚需朋友不要按揭购房，因为按揭利率上浮已经是历史最高，今后会下调，这点已经实现，今后还会持续，我坚信这一点。
　　我一直认为，如果货币政策开始放松，那么楼市的调控就将保持力度，但在时间跨度上会增长。大的货币环境相对放松会让楼市下跌的幅度减少，我相信这也是决策层希望看到的一种状态：要等保障房，要调结构，要在适当的时候激发楼市为经济的发展提供动力。
　　基于以上信息和对楼市的思考，我个人认为，明年楼市将可能更倾向于用财税政策做切换操作，从目前过于行政化的手段逐渐过渡到以金融政策和财税政策结合的方式——在限购大方向不变的前提下，对首套刚需网开一面。压楼市是有目的的：
　　1、在经济上要调结构，当前实业空心化严重，等实业都转做房地产行业了，还做什么实业，还调什么经济结构。
　　2、在政治上，要安抚民情，不跌政策威信何在，给民众的承诺何在，通过房价造成的平复差距怎么收窄？
　　3、在社会上，尽量缩小夹心层的数量，保证因房价高企而被激发的不满情绪能最小化。这点我多次论及，不再赘述。
　　所以我觉得，当楼市的下滑结合国外经济的探底或者恶化，结合国内对民众购房意愿的迫切性，政策对刚需人群的购房需求的引导就会被提上议事日程，甚至我 怀疑，政策早就储备好了，只是等待时机出台。怎么做？

　　可能性一：
　　在坚持限购政策的前提下，部分城市可能对刚需首套住房基于税收和贷款利率上的优惠。面积要在90平以下，甚至更低面积。
　　可能性二：
　　对现有的限购政策进行结构上的调整，如年限，套数，或者纳税的时间。
　　可能性三：

　　限购政策在限售政策的配合下，到期结束。但是我任然坚持房产税无法在没有限售政策的配合下单独衔接限购政策。房产税是保有环节的税种，而限售则是对交易环节征税，对不合理的住房需求进行抑制，住宅市场必须而且肯定要去投资化，我强调多遍，不想多说了。
　　总而言之，开发商最困难的日子已经过去了，接下去，还会不会降价？会！但时间已经不多了，幅度已经不大了。房价压到这种程度其实是在为刚需人群找一个合适的介入点，降低民众对住房问题的不满情绪。目前严厉的政策按照我的理解和对现实的了解，对刚需人群伤害是对大的，不过这种伤害是必要的，也是暂时的，为的就是今后房价能回落，然后利用政策引导刚需消费。政策在保驾护航。