其核心内容是住房信贷政策和限购，住房信贷政策规定对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍，比2010年新国十条提出的比例高了10%；限购令则规定对已有1套住房的当地户籍居民家庭、能够提供当地一定年限纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，限购1套住房；对已拥有2套及以上住房的当地户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非当地户籍居民家庭、无法提供一定年限当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，暂停在本行政区域内向其售房。从后来的事实可以看出，限购令的是这此次政策中最强的一条。

　　由于此次中央政府的态度比较坚决，所以国务院政策出了之后不久，各地就开始相应推出地方实施细则，其中尤以北京政策最为强硬。
　　新国八条之后，市场反应一如以往，成交量立即大跌，但是价格下跌非常有限，又一次进入了买卖双方的僵持状态。不过，这一次市场的反应似乎比2007年的调控政策更快一些，因为1月底出政策，2月份出细则，到了3月份很多开发商就开始纷纷降价，类似2008年的业主维权活动也开始出现，速度要比2008年时快多了，这说明限购对于需求的限制确实是非常强的。
　　到这里，我基本上将1978年到现在的房地产政策和历史简单的捋了一遍，之所以不厌其烦的说了这么长，主要目的是希望大家能够设身处地的体会一下当时的情形，因为对于多数人来说，对于历史的感受通常比较模糊，尤其是今天的年轻人，这样就很容易被当前的局势所迷惑，以为现在的形势是理所当然的，将来也必然会延续今天的趋势。其实，通过对历史的回忆，我们就会发现，历史的发展是三十年河东，三十年河西，今天看来理所当然的事情，以前未必是如此，以后也并不必然如此。通过对这段历史的回顾，我们至少应该明白以下一些事情：

　　一、今天拥有房子已经成为财富的象征，其在家庭财富中的构成，是任何其它因素都不能相比的。但这仅仅是最近七八年的事情而已，在此前的历史中并非如此。当然，我隐含的意思是说，以后也未必如此。就如同九十年代拥有轿车一度是财富的象征，可是现在车已经十分普及，其地位远远比不过房子。
　　二、和所有其它投资一样，房子的价格也并非永远只涨不跌，只不过我们现在正好处于房价上涨的周期中而已。历史经验已经告诉我们，资产价格总是紧随宏观经济，呈周期性运行的。其实，就在这三十年的改革中，房价在94年左右已经经历过一次下跌周期了。
　　三、房子并非永远都像现在，只要盖好了，不管是什么样子，位于哪里，质量如何，都一样好卖，在历史上，房子也有不好卖和积压的时候。总有一天，房市也还会恢复到正常状态。什么是正常状态，就是如果你设计的不好，地段选择的不好，质量做的不好，营销策划的不好，房子照样会卖不出去，人们买房子，也不会只问几环和价格，而是会看户型、品牌、环境。
　　四、政府调控政策并非无效，其实房地产政策史已经清楚的显示，政府的政策是绝对有效的。以往的几次大涨，都是政府调控之后，忽然放宽政策“救市”导致的。过往确实有那么几次不痛不痒的政策，对于控制房价没有起到什么实质性的作用，比如2004年和2005年的一些政策，但这一是因为政策本身没有不够到位，二是没有真正贯彻到实际行动中去。政府在2003年和2008年的两次政策反复，也给了人们不好的心理预期，给往后的调控带来负面影响。但即便如此，假如政府真的想要控制房价，也是绝对能做到的。只是，现在连我也担心政府会不会忽然改变政策。

　　谈完这段历史后，我想总体说一下政府的历次调控政策。关于房价调控，大概所有人都发现了一个有趣的现象，那就是每次调控一来，房价总是呈现同一种景象：调控以来成交量就会马上大跌，但是房价却依然坚挺；随着调控政策的持续，会逐步有一些开发商降价，但是幅度并不算太大；政策一旦转向，或者执行不力，房价就会报复性上涨，势头往往大过之前下跌的趋势。
　　2008年的情况是最好的例子，2010年的情形也如出一辙，2011年之后，调控政策如此之强，成交量跌了一半还多，可是房价仍然很坚挺，虽然有些开发商已经开始有所动作，可是整体来说，房价依然维持高位。
　　其实，这和两个因素有关系：
　　一、政府调控措施的导向。如果观察一下以往历次调控政策，从2003年至今，每次调控都是以控制需求为目的，从来没有增加供应的措施，即便是政策提到过一些增加保障房的措施，也从来没有真正实施过。而且，以往的调控政策中，很多措施都会起到限制供应的结果，比如2003年的121号文件中，对于开发商信贷的控制，如果真的实施了，起到的肯定是控制供应的作用，再如2010年要求央企退出房地产市场，实际上也会减少供应。限制需求的政策能否起到抑制房价的作用呢，能，但需要政策强到足以控制住需求。2004年、2005年实施了很多政策，为什么没有实质作用呢，就是因为这些政策并不能真正控制住需求。

　　二、目前持有房子以及房子需求主力的结构。关于这一点我前面已经提到过，目前持有房子的主力，其实不是所谓的炒房者，而是“先富起来的人们”投资购买的房子，而且，目前购房的主要需求也来自这一类人群。这一类人群的特点是，资金相对较为充足，购买房子首付比例高，在已经拥有的房子中，贷款的比例很小。这就造成政府通过信贷政策控制需求，很难达到目的，因为这一类人本身对于信贷的需求就不大。而且，由于没有资金压力，这些人在政府调控房价时，不会急于卖出房子。只有当房价开始下跌时，为了避免房价下跌带来的损失，他们才可能卖出房子。

　　而且，控制需求的调控政策，还有一个最大的副作用，那就是一旦政策放松，就会造成大量的需求入市，带来房价的报复性上涨，这一点已经在2009年被验证过一次了，希望不要在2012年再重复一次。
　　对于调控房价来说，如果能做到增加供应，其作用一定会比控制需求大的多，增加供应的渠道有两个，一是从一手房市场上，增加保障房的供应比例，这是过去本来该做的一件事情，但是政府没有做，目前政府似乎意识到了这一点，开始提出保障房的供应计划了。
　　二是在二手房市场上增加供应量，假设我之前的分析是正确的话，那么现在是有大量的二手房被有钱人们持有着的，如果这些房子在空置着，其实是对国家财富的一种浪费，所以采取措施使这些人将房子投入到市场上，就会大大增加房屋的供应，关于措施，我之前提到过，就是对超过一定面积的存量房征收房产税，这必然会导致很多人卖出房子。其实除了这个方法，还可以采用一点更温柔的办法，那就是政府通过舆论，明确现在的房价已经过高，将会采取措施使房价下降，有时候，人民日报的一个社论，比任何政策都是管用的，对于这些房市上的小投资者们，一旦有了下跌预期，不用收税，他们也会卖出房子。

　　至于政府到底该采用什么样的措施，我觉得首先应该收集数据，做个调查，看看现在的房子的数量有多少，如果是相比人口，房子数量还很缺少的话，那么应该上面两个政策同时推行。但是，假如事实是另外一种情况，相比城市人口，目前的房子数量已经很多了，那我觉得，还是不要盖太多保障房了，将来会出现房子过多的问题，应该主要从我上面提到的第二种方法着手。